Op 14 augustus 2018 besliste het team MER dat het voorgenomen plan geen aanleiding geeft tot aanzienlijke milieugevolgen en dat de opmaak van een plan-MER niet nodig is. De screeningsnota dient samen met deze beslissing bij de aanvraag tot planologisch attest gevoegd te zijn.
Bvba Welters-Verelst dient op 20 augustus 2018 het planologisch attest 'BVBA Welters-Verelst' in bij het gemeentebestuur tegen ontvangstbewijs. Deze wordt ingeschreven onder dossiernummer 2018/1.
Op 11 september 2018 verklaart de gemeentelijke omgevingsambtenaar deze aanvraag onvolledig omdat meerdere verplichte onderdelen ontbreken in het aanvraagdossier of onvoldoende duidelijk zijn. In het onvolledigheidsbewijs staan de ontbrekende en onduidelijke onderdelen uitgebreid opgelijst. Zoals verplicht, is hier een verzoek tot vervollediging toegevoegd. De ontbrekende onderdelen moeten vóór 20 oktober 2018 ingediend worden bij het gemeentebestuur.
Gelet op het feit dat de ontbrekende onderdelen niet tijdig aangevuld worden, beslist de aanvrager na overleg met de gemeentelijke omgevingsambtenaar om de lopende aanvraag in te trekken en een nieuwe aangepaste en herwerkte aanvraag tot planologisch attest in te dienen.
Op 27 november 2018 diende bvba Welters-Verelst een nieuwe aanvraag tot planologisch attest in tegen ontvangstbewijs (2018/2).
Deze aanvraag werd op 21 december 2018 door de omgevingsambtenaar volledig en ontvankelijk verklaard. De gemeente is de bevoegde overheid. De gemeenteraad is bevoegd om over de aanvraag te beslissen.
De gemeente organiseerde een openbaar onderzoek van 31 januari 2019 dewelke loopt tot en met 1 maart 2019. Tijdens dit openbaar onderzoek werd één bezwaar/opmerking ontvangen:
De belangrijkste bezorgdheid van de bezwaarindieners is de hoogte en de structuur van het nieuwbouwvolume en de privacy van de bezwaarindieners. Het bestaande gebouw is een stal met een max. hoogte van 3,5 meter (incl. puntdak), waarbij het nieuwe gebouw een constructie met max. hoogte van 4 meter (incl. plat dak) zou zijn. Bezwaarindieners vragen om de maximale hoogte van de loods te bekijken of om een aantal voorwaarden op te leggen om het gebouw te camoufleren (groenbuffer, ook met een bepaalde hoogte). Daarnaast vragen de bezwaarindieners om geen ramen te laten plaatsen in het gebouw.
Op hetzelfde moment werden de wettelijke bepaalde adviesinstanties om advies gevraagd. Tijdens dit openbaar onderzoek werden 5 adviezen ontvangen.
Het Departement Omgeving bracht op 4 februari 2019 een gunstig advies uit:
In vergelijking met het ‘verzoek tot raadpleging’ bevat de aanvraag een plan dat ruimtelijk een heel stuk compacter is. De vergunningstoestand wordt nu degelijk onderbouwd. Het departement brengt in het kader van het openbaar onderzoek geen verder advies uit over bovenvermelde aanvraag.
Op 18 februari 2019 verleende de provinciale Dienst Integraal Waterbeleid een gunstig advies, mits voldaan aan de algemene voorwaarden zoals opgenomen in punt 4 van dit advies, meer specifiek met volgende voorwaarden:
De deputatie van de provincie Antwerpen heeft, in toepassing van art. 4.4.25 §3 en §4 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het volgende advies uitgebracht in zitting van 21 februari 2019 met de volgende opmerkingen:
Het Departement Landbouw en Visserij formuleert een voorwaardelijk gunstig advies d.d. 25 februari 2019:
Het Agentschap Innoveren en Ondernemen stelt in haar advies van 26 februari 2019 dat het bedrijf volgens het Decreet Integraal Handelsvestigingbeleid valt onder categorie '3° verkoop van planten, bloemen en goederen voor land- en tuinbouw’. Het Agentschap heeft de volgende opmerkingen bij de aanvraag tot planologisch attest:
Rekening houdend met voorgaande opmerkingen geeft het Agentschap Innoveren en Ondernemen een positief advies bij voorliggende aanvraag tot planologisch attest.
De Vlaamse Milieumaatschappij - Afdeling Operationeel Waterbeheer en het Agentschap voor Natuur en Bos hebben per mail op respectievelijk 18 februari 2019 en 18 januari 2019 meegedeeld geen advies te zullen uitbrengen wegens niet bevoegd of niet relevant.
De gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening (gecoro) heeft in zitting van 4 april 2019 de ontvangen bezwaren en adviezen gebundeld en behandeld. De gecoro sluit zich aan bij het voorstel van advies dat werd voorbereid door de gemeentelijke omgevingsambtenaar. De gecoro wenst wel mee te geven dat er wel aandacht in het plangebied moet zijn voor waterbuffering. De gecoro bracht, rekening houdend met de vermelde opmerkingen, in het voorstel van advies een gunstig advies uit aan de gemeenteraad over de aanvraag tot planologisch attest 'bvba Welters-Verelst'.
De bepalingen over planologisch attest uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (artikelen 4.4.24 t.e.m. 4.4.29).
Het besluit van de Vlaamse Regering van 29 maart 2013 tot bepaling van de nadere regels inzake het planologisch attest.
Artikel 4.4.24 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat een planologisch attest vermeldt of een bestaand, hoofdzakelijk vergund en niet-verkrot bedrijf al dan niet behouden kan worden op de plaats waar het gevestigd is. Bij behoud vermeldt het planologisch attest welke ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden er op korte en op lange termijn mogelijk zijn. Zowel aan het behoud als aan de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden kunnen voorwaarden worden verbonden. Met een aanvraag tot planologisch attest kan een bedrijf dat zonevreemd is of zonevreemd wil uitbreiden, aldus aan de overheid vragen of zij een planwijziging wil overwegen. Het attest dat de overheid afgeeft, spreekt zich uit over het behoud en de ontwikkelingsmogelijkheden van het bedrijf. Daaraan gekoppeld maakt het attest ook duidelijk of er een planwijziging wordt opgestart of niet. De doelstelling van het planologisch attest is dan ook rechtszekerheid te bieden aan de aanvrager over diens uitbreidingsmogelijkheden.
Op 27 november 2018 diende bvba Welters-Verelst een aanvraag in voor het bekomen van een planologisch attest (2018/2).
Bvba Welters-Verelst is een tuin- en hobbycentrum (kleinhandel) dat qua assortiment grotendeels thuishoort onder de noemer ‘tuin en dier’ en in grote mate vergelijkbaar is met het Aveve-concept met de verkoop van land- en tuinbouwmaterialen aan professionele en particulieren land- en tuinbouwers. Een beperkt aandeel is voorzien voor de verkoop van hobbymaterialen voor doe-het-zelvers en materialen voor koken en bakken.
De bestaande handelsactiviteiten zijn historisch gegroeid op deze locatie. De nieuwbouw en uitbreiding in woongebied werden vergund in 2007. De vestiging is achteraan deels zonevreemd gelegen in agrarisch gebied, waardoor de vestiging op dit moment geen ontwikkelingsmogelijkheden kent.
Het aangevraagde planologisch attest stelt ontwikkelingsperspectieven voor op korte termijn, die tevens de ontwikkelingsperspectieven op lange termijn zijn.
1) Situering
De handelszaak ‘bvba Welters-Verelst’ is gelegen langsheen de Stationssteenweg in Nijlen, in het woonlint dat de kernen van Kessel en Kessel-Station met elkaar verbindt. Langs de Stationssteenweg bestaat de bebouwing uit vrijstaande en gekoppelde bebouwing met als gabarit 2 bouwlagen en een dak. Naast ‘bvba Welters-Verelst’ is een bankfiliaal gesitueerd en meer naar het centrum van Kessel is een horeca-zaak gesitueerd. Achter de lintbebouwing wordt het landschap hoofdzakelijk bepaald door akkers en weilanden. De oostelijke grens van de site ‘bvba Welters-Verelst’ valt samen met de Grote Veldloop, een geklasseerde waterloop van tweede categorie.
De bedrijfssite heeft als adres Stationssteenweg 136 en is kadastraal gekend als afdeling 3 sectie D nrs. 143/D, 143/Y, 143/G/2 en 143/P/2. De site heeft een totale oppervlakte van 7.914 m². De eerste 60m vanaf de straat kent de gewestplanbestemming woongebied, het achterliggend deel van het bedrijf is zonevreemd gelegen in agrarisch gebied.
De bestaande handelsactiviteiten zijn historisch gegroeid op deze locatie. De in de jaren '60 opgestarte agrarische activiteiten (varkens- en kippenkwekerij) werden afgebouwd in de jaren ’70 en werden finaal stopgezet in 1983 wegens faling. Op 1 september 1977 begon de moeder van huidig zaakvoerder in de garage bij de woning Stationssteenweg 101 met de verkoop van duivenvoer waarbij later een assortiment granen en zaden werden aan toegevoegd. Vanaf december 1979 werden de activiteiten naar de huidige locatie – Stationssteenweg 136 – geherlokaliseerd. Op 1 januari 1983 werd de bvba Welters-Verelst opgericht. Vanaf dat ogenblik groeide de handelszaak stelselmatig uit tot het huidige tuin- en hobbycentrum.
De nieuwbouw en uitbreiding van de bestaande handelszaak met kantoor en bovenliggende bedrijfswoning zijn gelegen in de gewestplanbestemming woongebied en werden vergund in 3 september 2007. Hierbij werd vooraan ook een parking voor 11 wagens en een fietsenstalling voorzien. De bestaande handelsoppervlakte bedraagt ca. 866m². Achterliggend in agrarisch gebied is een magazijn gesitueerd dat vergund werd op 11 maart 1992. Verder bevinden zich op het terrein nog een varkensstal en een kippenstal, beide opgericht vóór de wet op de stedenbouw d.d. 22 april 1962, alsook enkele niet vergunde of vergund geachte constructies die privaat worden gebruikt en geen onderdeel uitmaken van het bedrijf (open en gesloten loodsen, dierenstal). De constructies die essentieel zijn voor de bedrijfsvoering, worden geacht te zijn vergund of vergund zijn. Het perceel 143D dat ook deel uitmaakt van de site is weiland in functie van het hobbymatig houden van dieren door de aanvrager. De huidige bebouwde oppervlakte bedraagt volgens de aanvraag 2.657,94 m².
2) Huidige bedrijfs- en mobiliteitsstructuur
Bvba Welters-Verelst is een tuin- en hobbycentrum (kleinhandel) dat qua assortiment thuishoort onder de noemer ‘tuin en dier’ en in grote mate vergelijkbaar is met het Aveve-concept. Naast het uitgebreide productengamma voor tuin en dier biedt bvba Welters-Verelst ook hobbymaterialen aan voor doe-het-zelvers, materialen voor koken & bakken, poetsen en brandstoffen. Momenteel telt het bedrijf 4 werknemers, met name de zaakvoerder, 1 voltijdse werknemer, 2 stagiairs (1 dag/week). Als zinvolle dagbesteding zijn er 2 personen met een handicap aan de slag. De werknemers en de personen met een handicap zijn afkomstig uit de directe omgeving van het bedrijf en komen te voet of met de fiets naar het werk met uitzondering van 1 persoon die met het openbaar vervoer (bus) komt. De klanten zijn hoofdzakelijk afkomstig uit Nijlen zelf maar beperkt ook uit de aanpalende gemeenten Lier, Berlaar en Ranst. Per dag telt de winkel ca. 140 klanten wat overeenkomt met ca. 16 klanten/uur. De klanten komen voor 70 % met de personenauto, 10 % te voet en 20 % met fiets/bromfiets.
Bij de winkel zijn momenteel 11 parkeerplaatsen gelegen. Daarnaast zijn er nog de leveringen die gebeuren met een vrachtwagen. Dit gebeurt dagelijks door één vrachtwagen.
3) Historiek
Binnen het plangebied zijn volgende stedenbouwkundige vergunningen van kracht:
Binnen het plangebied zijn volgende milieuvergunningen/meldingen gekend:
4) Plan korte en lange termijn
Opzet is om alle uitbreidingen/wijzigingen op korte termijn uit te voeren, gelet op het economisch belang.
Visie op korte termijn:
De accommodaties van het bedrijf bvba Welters-Verelst zijn deels in agrarisch gebied gelegen en dus zonevreemd. Dit is een historisch gegroeide situatie. Op korte termijn heeft het bedrijf bvba Welters-Verelst nood aan rechtszekerheid en wenst de winkel uit te breiden. Uit de aanvraag blijkt dat het opzet van de uitbreiding van de winkel niet gericht is op een maximalisatie van de handelsruimte of het louter uitbreiden van het aanbod, wel om meer ruimte te scheppen voor de klanten, zodat het winkelen op een aangenamere manier kan gebeuren (bredere gangen, kleine demonstratieruimtes voor producten, betere schikking producten, grotere kassaruimte, …) en om de bestaande en voor bepaalde delen verouderde infrastructuur van het bedrijf te vernieuwen en een ruimtelijke identiteit en esthetisch geheel creëren. Daarnaast heeft bvba Welters-Verelst een belangrijk sociaal engagement doordat zij een aantal mensen met een mentale of fysieke beperking die in het normale arbeidscircuit niet terecht kunnen een zinvolle dagbesteding aanbiedt, waardoor er bijkomende ruimte wordt voorzien voor de refter, toiletten en een werkhoek (genoemd als ‘sociale accommodaties).
Daartoe worden alle bijgebouwen (3 loodsen en kippenstal) met uitzondering van de historische varkensstal (privaat gebruik) en de dierenstal (privaat gebruik) gesloopt. De oppervlakte aan gesloopte bijgebouwen bedraagt 1 288,66 m². In het bestaande hoofdgebouw wordt een kantoorruimte van 60 m² voorzien en 200 m² aan sociale accommodaties in het kader van een zinvolle dagbesteding voor mensen met een mentale of fysieke beperking. Het gaat hier om een keuken van ca. 30 m² een eetruimte van ca. 50 m²; een atelier van ca. 50 m², sanitaire voorzieningen van ca. 20 m² en een ontspanningsruimte van ca. 50 m². Op de plaats waar de kippenstal staat, voorziet de aanvraag op korte termijn in een nieuw bouwvolume aansluitend op het hoofdgebouw met een oppervlakte van ca. 900 m² (15-16m op 53m) en een hoogte van 4m. In het nieuw op te richten bouwvolume wordt 500 m² voor handel voorzien en 400 m² voor opslag van goederen, waarvan een deel achteraan onder afdak. Het hoofdgebouw breidt hierdoor uit tot een oppervlakte van ca. 2.191 m². Door de uitbreiding zal de winkelvloeroppervlakte stijgen van 866 m² tot 1 531 m². Volgens de aanvraag bedraagt de totale bebouwde oppervlakte na de uitbreiding 2.269 m², wat lager is dan de huidige bebouwde oppervlakte 2 657,94 m².
De in-/uitgang van het ganse complex zal naar de linkerzijde t.h.v. de parking worden geherlokaliseerd. Rechts van de in-/uitgang wordt een beperkte zone voorzien voor de presentatie van bepaalde producten en een opslagplaats voor gasflessen. Ter hoogte van de Stationssteenweg worden 2 in- en uitritten voorzien, met name aan de rechterzijde voor het personeel en aan de linkerzijde voor het cliënteel en leveringen. De linkse oprit is 6,2 m breed, de rechtse oprit is 7,3 m breed t.h.v. de Stationssteenweg. De opslag is bereikbaar via een 3,5 m brede toegangsweg. De huidige parkeerplaatsen aan de straatzijde zullen worden omgevormd tot 3 parkeerplaatsen/7 fietsstallingen (privé gebruik en werknemers) en een manoeuvreerruimte voor vrachtwagen. Voor klanten worden t.h.v. de nieuwe in-/uitgang 25 parkeerplaatsen langs weerszijden van de toegangsweg voorzien, alsook 7 fietsstallingen.
Na realisatie van de uitbreiding ziet de tewerkstelling er als volgt uit: 1 zaakvoerder, 2 voltijdse werknemers en 2 tot 5 stagiairs. Inzake zinvolle dagbesteding verwacht de zaakvoerder 18 tot 24 personen met 1 begeleider/6 personen wat neerkomt op 3 tot 4 begeleiders. De focus ligt op lokale hulpverlening, met als doel het aantrekken van lokale werknemers. Inzake mobiliteit wordt in de aanvraag uitgegaan van een groei van 7 à 10 %. Dat staat voor ca. 150 klanten/dag. Als daarbij ook wordt uitgegaan van de veronderstelling dat 70 % met de wagen komt zal het aantal voertuigbewegingen stijgen naar ca. 210 voertuigbewegingen/dag of ca. 23 voertuigbewegingen/uur.
Om de impact op het achterliggende landschap en de buurt te beperken, wordt achteraan en aan de rechterzijde een weiland en groene bufferzone van 5 m breed voorzien. Aan de linkerzijde rondom de parkeerplaatsen is deze beperkt tot 3 m. Ter hoogte van de bestaande gebouwen is deze beperkter. T.o.v. het links aanpalende perceel is geen bufferzone voorzien. Met uitzondering van de parkeerplaatsen zal het perceel met nr. 143D niet ingeschakeld worden in de bedrijfsactiviteiten maar zal dit dienst doen als weiland in functie van het hobbymatig houden van weidedieren door de zaakvoerder.
Visie op lange termijn:
Op lange termijn moet de rechtszekerheid worden verankerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
5) Gemeentelijke beleidsvisies
Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan werd goedgekeurd op 15 juli 2004. Als algemene richtlijn voor de verspreid liggende handel en bedrijven geldt: geen nieuwe handel en bedrijvigheid buiten de afgelijnde kernen en bedrijventerreinen. Kleine ambachtelijke bedrijven kunnen zich inpassen in de kern, voor zover ze verweefbaar zijn met de woonfunctie en een beperkte verkeersdynamiek hebben. De Stationssteenweg functioneert als ruimtelijke/economische drager van Kessel-Station en als verbinding tussen beide parochies. Hier zijn economische activiteiten met een hogere dynamiek toegelaten.
Op 9 juli 2015 keurde de deputatie van Antwerpen de gedeeltelijke herziening van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan goed. Op de kaart van de gewenste ruimtelijke structuur is de Stationssteenweg aangeduid als economische drager met potentiële hoogdynamische verweving. Handel en bedrijvigheid op maat van een landelijke gemeente en functionele verweving nastreven vormen hierbij twee doelstellingen van de gewenste ruimtelijk-economische structuur. Het is de ambitie van de gemeente om voldoende ruimte te bieden voor de lokale economische dynamiek. Bedrijven en handelaars dienen voldoende ontwikkelingskansen te krijgen om hun activiteiten binnen de gemeente te kunnen voortzetten. Echter, als zij te groot worden, teveel hinder veroorzaken, teveel verkeer aantrekken enz. worden zij best ondergebracht op terreinen die zich daartoe lenen. In de gemeente wordt geen bijkomende ruimte geboden aan bovenlokale activiteiten. De gemeente focust op de voortzetting van de economische functie van de woon- en centrumgebieden. Op deze manier worden de dorpskernen en de invalswegen ook levendig en (in economische termen) levensvatbaar gehouden. Daarvoor kunnen leegstaande gebouwen worden gebruikt. De bedrijvigheid en handel ondersteunen de dorpen als (historische) voorzieningencentra. Deze keuze houdt in dat nieuwe economische activiteiten niet per se naar een bedrijventerrein worden geleid. Er wordt gezocht naar goede plekken waar wonen en werken kunnen samengaan. In eerste instantie zijn dat de dorpscentra (ook als historische clusters van ambachten) en de wegen met een steenwegkarakter (invalswegen).
Hierbij wordt vooropgesteld om handel en bedrijvigheid te spreiden in functie van de kernenhiërarchie. De groeimogelijkheden en het uitrustingsniveau van de kernen worden op mekaar afgestemd. Zowel voor wonen, handel en bedrijvigheid wordt gestreefd naar een evenredige verdeling in functie van de ruimtelijke draagkracht en het huidig voorzieningenniveau van de kernen. Op die manier wordt getracht de kernenhiërarchie functioneel te onderbouwen. Binnen het gewenst voorzieningenniveau van iedere kern wordt gestreefd naar het realiseren van een zo gevarieerd mogelijk en volledig aanbod aan woonondersteunende economische activiteiten en dienstverleningsactiviteiten. In het bedrijfsondersteunend hoofddorp Kessel-Centrum en in tweede orde in de woonkern Kessel-Station geldt een kleinere groeimogelijkheid dan in het hoofddorp Nijlen:
In 2015 heeft de gemeente Nijlen in samenwerking met de provincie Antwerpen een Strategisch Commercieel Plan voor de detailhandel in de gemeente Nijlen opgemaakt. Het gemeentebestuur kiest voor een duidelijke visie op de lange termijn: Nijlen moet in 2020 een gemeente zijn met een aantrekkelijke handelskern, met een flexibel aanbod op maat in de kleine kernen en zonder extra grootschalige handel die de leefbaarheid van de kernen verzwakt of extra belast. Een winkeldorp met een eigen karakter en een uniek aanbod waar de inwoners graag hun inkopen doen en waar toeristen, recreanten en cultuurliefhebbers ook klanten zijn. Het gemeentebestuur wil daarom de detailhandel (vooral winkels en horeca) in de kernen van Nijlen, Kessel en Bevel versterken voor wie in de gemeente woont of ze bezoekt en op die manier vooral de koopbinding maar ook de koopattractie verhogen. Rekening houdend met de eigen ruimtelijke structuur en economische positie in de ruime regio kiest de gemeente voor een lokaal aanbod geconcentreerd in compacte kernen, aangevuld met een beperkt bovenlokaal aanbod. Dit vertaalt zich in de volgende beleidslijnen:
Zowel in Nijlen centrum als in de drie kleine kernen in Kessel en Bevel is het belangrijk om versnippering te voorkomen. Voor het centrum betekent dat compactering tot een zone die voldoende ontwikkelingspotentieel heeft: een belangrijk deel van de huidige handelskern voldoet aan de minimale criteria van een kernwinkelgebied. Dit kernwinkelgebied dient als dusdanig te worden afgebakend. Dit hoeft niet noodzakelijk het bestaande RUP tegen te spreken. Er moet wel worden onderzocht welke stimuleringsmaatregelen binnen dit kernwinkelgebied nuttig en haalbaar zijn (vestigings-, gevelrenovatiepremie, hergebruikpremie voor wonen boven winkelen) en of er eventueel bouwvoorschriften kunnen worden aangepast in de zone die net buiten het kernwinkelgebied valt. Voor de kleine kernen betekent compactering op termijn groepering van de handelsactiviteit: omdat de kans op uitbreiding van het aanbod daar zeer klein is, zal dat vooral gebeuren door geleidelijke verschuiving van handelsactiviteit (en dus –oppervlakte).
Handel op de invalswegen mag niet tot verdere verlinting van handelsactiviteit leiden. Dit leidt immers tot extra mobiliteitsdruk en versnippering op termijn. Bovendien genereert grootschalige detailhandel op invalswegen gezien de ligging tussen enkele handelscentra meer concurrentie met de eigen handelskernen dan dat ze extra klandizie van buiten de gemeente aantrekt. Voor lokale handel in dagelijkse goederen op de Bouwelsesteenweg is het aangeraden om die op termijn te concentreren in de kleine kernen waar ze zich op richten. Aangezien de gemeente in de toekomst nieuwe supermarkten (bovenlokaal) wil vermijden worden de huidige locaties als enige die weerhouden voor dit soort grootschalige kleinhandel (tenzij er andere motieven zijn om ze daar niet te vergunnen).
Gelet op het feit dat de voorliggende aanvraag de uitbreiding van een reeds bestaande vergunde handelsfunctie betreft met een specifiek periodiek handelsaanbod, hoofdzakelijk gericht op de verkoop van goederen voor land- en tuinbouw met een beperkt aanbod goederen die uit een andere categorie komen (bakken, doe-het-zelf). De handelsactiviteit heeft een hoofdzakelijk lokaal karakter en de gewenste uitbreiding vindt grotendeels plaats in functie van het versterken van de winkelbeleving en niet zozeer om het aanbod te vergroten (bredere gangpaden, kleine demonstratieruimte voor producten, betere schikking producten, grotere kassaruimte, …).De uitbreiding gebeurt ruimtelijk compact. Mits het opleggen van de nodige voorwaarden m.b.t. de handelscategorie (zie verder) kan verwacht worden dat de gewenste uitbreiding van de ruimtebehoevende handelsactiviteiten op deze locatie niet zal leiden tot een verdere versnippering van het handelsaanbod in de gemeente en geen concurrentie vormt voor het handelsaanbod in de dorpskernen van de gemeente Nijlen.
De voorliggende aanvraag is in overeenstemming met de bovenstaande gemeentelijke beleidsvisies.
6) Passende beoordeling
De bedrijfssite ligt niet in de nabijheid van een speciale beschermingszone zoals werd bedoeld in artikel 2,43° van het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu (habitat- of vogelrichtlijngebied). De opmaak van een passende beoordeling in daarom niet vereist.
7) Resultaten openbaar onderzoek
De gecoro heeft het bezwaar/opmerking als volgt behandeld in zitting van 4 april 2019:
De bestaande vergund geachte stal met een nokhoogte van 3,5 m staat ingeplant op +/-1m van de perceelsgrens. De vervangende nieuwbouw heeft een hoogte van 4 m wat aanvaardbaar is voor een loods, maar wordt wel ingeplant op 5 m van de perceelsgrens. De 45°-regel wordt hierbij gerespecteerd. Gelet op de afstand van 5 m tot de perceelsgrens kan verwacht worden dat de visuele impact van de nieuwe loods beperkter is dan de bestaande varkensstal. Bijgevolg is de voorziene hoogte van 4 m op een afstand van 5 m ruimtelijk aanvaardbaar. Wel kan de eventuele visuele impact beperkt worden door het voorzien van een 3 m hoge groenbuffer (zoals ook uit enkele adviezen naar voor komt). Dit zal opgelegd worden als voorwaarde. Ramen zijn in de achterzijde van de loods niet wenselijk alsook niet vereist. Dit zal opgelegd worden als voorwaarde.
De gecoro adviseert om de visuele impact van de loods te beperken door het voorzien van een 3 m hoge groenbuffer aan de achterzijde van de loods. in de achterzijde van de loods (gericht naar de Stationssteenweg) mogen geen ramen voorzien worden.
8) Bespreking adviezen
De gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening (gecoro) heeft in zitting van 4 april 2019 de ontvangen bezwaren en adviezen gebundeld en behandeld. De gecoro sluit zich aan bij het voorstel van advies dat werd voorbereid door de gemeentelijke omgevingsambtenaar. De gecoro wenst wel mee te geven dat er aandacht in het plangebied moet zijn voor waterbuffering. Rekening houdend met de vermelde opmerkingen in het voorstel van advies bracht de gecoro een gunstig advies uit aan de gemeenteraad over de aanvraag tot planologisch attest 'bvba Welters-Verelst'.
De gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening heeft de ontvangen bezwaren als volgt behandeld:
Departement Omgeving
De Gecoro sluit zich aan bij dit advies.
Dienst Integraal Waterbeleid provincie Antwerpen
De Gecoro sluit zich aan bij dit advies en zal het naleven van dit advies als voorwaarde opleggen.
Deputatie provincie Antwerpen
a) Inheemse of autochtone groenbuffer
De aanleg van een inheemse of autochtone groenbuffer zal als voorwaarde opgelegd worden.
b) Snipper agrarisch gebied
Als gevolg van de gewenste uitbreiding ontstaat een snipper agrarisch gebied tussen de garages van de woningen langs de rechterzijde van de bedrijfssite en de nieuwe loods. Deze snipper agrarisch gebied kent momenteel geen agrarisch gebruik, maar wordt gebruikt als tuin horende bij de woning met adres Stationssteenweg 134D. In het kader van een RUP kan onderzocht worden of deze snipper agrarisch gebied niet herbestemd moet worden naar tuinzone (woongebied). Om verdere residentialisering tegen te gaan, lijkt het niet wenselijk om deze snipper agrarisch gebied te herbestemmen naar tuinzone. Dit perceel maakt echter geen onderwerp uit van de aanvraag tot planologisch attest.
c) 5 m erfdienstbaarheidszone langsheen waterloop
De bouwvrije 5 m-erfdienstbaarheidszone langsheen de waterloop zal opgelegd worden als voorwaarde
d) Akkoord met behoud van het bedrijf, met verbouwing en functiewijziging op korte termijn, met uitbreiding op lange termijn
In tegenstelling tot het advies van de deputatie kan de Gecoro wel akkoord gaan met zowel het behoud als de gewenste uitbreiding op korte termijn, mits de volgende voorwaarde opgelegd wordt:
a) Perceel weiland nr. 143D zijn agrarische functie laten behouden
- Na de geplande uitbreiding wordt de winkeloppervlakte ca. 1 531 m².In het RUP Kern Nijlen is een parkeernorm van 2 parkeerplaatsen per 100 m² aan winkelvloer opgenomen en 1,5 parkeerplaats per woonentiteit. Als deze parkeernorm toegepast wordt op de gewenste toestand dan zijn er voor het hobby- en tuincentrum 32-33 parkeerplaatsen vereist. Om de terreininname zo compact mogelijk te houden en deze nabij de ingang te voorzien zijn deze parkeerplaatsen langs de zijkant voorzien. Hierdoor is een beperkte inname van het perceel 143D ruimtelijk aanvaardbaar. Deze parkeerplaatsen worden langschappelijk ingepast d.m.v. een groenbuffer. Het overige deel van dit perceel blijft behouden als weiland voor het hobbymatig houden van weidedieren door de aanvrager van het planologisch attest.
De Gecoro sluit zich aan bij dit advies en zal het naleven van dit advies als voorwaarde opleggen.
b) Eventuele buffering van hemelwater moet op perceel 143Y
De Gecoro sluit zich aan bij dit advies en zal het naleven van dit advies als voorwaarde opleggen.
Agentschap Innoveren en Ondernemen
a) Behoud agrarische bestemming van perceel 143D
Na de geplande uitbreiding wordt de winkeloppervlakte ca. 1 531 m². In het RUP Kern Nijlen is een parkeernorm van 2 parkeerplaatsen per 100 m² aan winkelvloer opgenomen en 1,5 parkeerplaats per woonentiteit. Als deze parkeernorm toegepast wordt op de gewenste toestand dan zijn er voor het hobby- en tuincentrum 32-33 parkeerplaatsen vereist. Om de terreininname zo compact mogelijk te houden en deze nabij de ingang te voorzien zijn deze parkeerplaatsen langs de zijkant voorzien. Hierdoor is een beperkte inname van het perceel 143D ruimtelijk aanvaardbaar. Deze parkeerplaatsen worden langschappelijk ingepast d.m.v. een groenbuffer. Het overige deel van dit perceel blijft behouden als weiland voor het hobbymatig houden van weidedieren door de aanvrager van het planologisch attest.
De Gecoro adviseert het resterende deel weiland de bestemming agrarisch gebied te behouden (cfr. advies Departement Landbouw en Visserij).
b) Overeenstemming met het gemeentelijk detailhandelsbeleid
De Gecoro is van oordeel dat de gewenste uitbreiding van de kleinhandelsactiviteiten op deze locatie niet strijdig is met het gemeentelijk detailhandelsbeleid, mits de volgende voorwaarde opgelegd wordt:
c) Buffer t.o.v. de buren
In de bestaande toestand bevindt zich op de linkerperceelsgrens een haag als groenbuffer. Op de rechter perceelsgrens is een houten afsluiting aanwezig. Langs de linkerzijde is een minimale vrije breedte van 6,2 m t.o.v. de perceelsgrens. Voor het kruisen van 2 wagens is een minimale rijwegbreedte van 4,5-5 m vereist. Dit biedt de mogelijkheid om een 3m hoge groenbuffer te voorzien op het eigen terrein. Ook langs de perceelsgrens met de rechter buren bestaat deze mogelijkheid. Het voorzien van een 3m hoge groenbuffer langsheen de perceelsgrenzen met de buren zal als voorwaarde opgelegd worden.
De gecoro legt een 3m hoge groenbuffer t.o.v. de linker en rechterburen als voorwaarde op.
De gemeenteraad sluit zich aan bij deze behandeling van de bezwaren en adviezen zoals voorgesteld in het advies van de gemeentelijke commissie ruimtelijke ordening d.d. 4 april 2019. De gemeenteraad maakt de inhoud van het advies en de bijhorende vooropgestelde voorwaarden ervan tot haar eigen motivering.
8) Conclusie
Bvba Welters-Verelst is een tuin- en hobbycentrum (kleinhandel) dat qua assortiment grotendeels thuishoort onder de noemer ‘tuin en dier’ en in grote mate vergelijkbaar is met het Aveve-concept met de verkoop van land- en tuinbouwmaterialen aan professionele en particuliere land- en tuinbouwers. Een beperkt aandeel is voorzien voor de verkoop van hobbymaterialen voor doe-het-zelvers en materialen voor koken en bakken. Het bedrijf is gelegen in het woonlint dat de kernen van Kessel en Kessel-Station met elkaar verbindt. De eerste 60 m vanaf de straat kent de gewestplanbestemming woongebied, het achterliggend deel van het bedrijf is zonevreemd gelegen in agrarisch gebied. De bestaande handelsactiviteiten zijn historisch gegroeid op deze locatie, de nieuwbouw en uitbreiding in woongebied werd vergund in 2007.
Het bestaande hoofdgebouw kent de volgende functies: 60 m² kantoor, een bovenliggende bedrijfswoning, 866 m² handel en 365 m² opslag. Het hoofdgebouw van 1 290,93 m² breidt uit met een oppervlakte van ca. 900 m² tot ca. 2 191 m². De gewenste uitbreiding vindt plaats door een bestaande vergund geachte stal/loods af te breken en deze te vervangen door een nieuwbouwvolume van 900 m², waarvan 500 m² handelsoppervlakte en 400 m² als loods. Na de geplande uitbreiding wordt de winkeloppervlakte ca. 1 531 m². De uitbreiding van de winkel heeft vooral tot doel om meer ruimte te scheppen voor de klanten zodat het winkelen op een aangenamere manier kan gebeuren (bredere gangpaden, de kassaruimte groter, betere stalling van producten) en niet zozeer om het aanbod te vergroten. Daarnaast worden in het bestaande hoofdgebouw aangepaste sociale accommodaties (200 m²) voorzien om mensen met een mentale of fysieke beperking een zinvolle dagbesteding te kunnen bieden. De toegang van het complex wordt verplaatst naar de linkerzijde. Er worden in totaal 28 parkeerplaatsen en 14 fietsenstallingen voorzien voor zowel het personeel als klanten.
Mits het opleggen van de bovenstaande voorwaarden zijn de voorgestelde ontwikkelingsperspectieven op korte termijn (= tevens lange termijn) ruimtelijk aanvaardbaar. Verwacht kan worden dat de gewenste uitbreiding van de ruimtebehoevende handelsactiviteiten op deze locatie niet zal leiden tot een verdere versnippering van het handelsaanbod in de gemeente en geen concurrentie vormt voor het handelsaanbod in dorpskernen van de gemeente Nijlen om de volgende redenen:
De gemeenteraad gaat akkoord met de bestendiging van het bedrijf bvba Welters-Verelst op de bestaande bedrijfssite gelegen aan de Stationssteenweg 136 te 2560 Nijlen.
De gemeenteraad geeft goedkeuring aan de ontwikkelingsmogelijkheden op korte termijn (tevens lange termijn) zoals voorgesteld in de voorliggende aanvraag tot planologisch attest 'bvba Welters-Verelst'.
De volgende voorwaarden dienen hierbij te worden nageleefd:
Maximaal 10 % van de voorziene handelsoppervlakte mag tot de categorie A ‘verkoop van voeding’ behoren.
Maximaal 10 % van de voorziene handelsoppervlakte mag tot de categorie D ‘verkoop van andere producten’ behoren.
De 5 m bouwvrije erfdienstbaarheidszone langsheen de waterloop moet gemeten worden vanaf de huidige kruin en niet vanaf de projectzone zoals opgenomen op het plan. De afstandsregels langs de geklasseerde waterloop (aanplantingen, afsluitingen, bouwverbod, …) moeten gerespecteerd worden in de aanvraag.
Het weiland, namelijk grotendeels perceel 143D, moet zijn agrarische functie behouden met uitzondering van de zone voor de te voorziene parking en groenbuffer. De eventueel te voorziene buffering van hemelwater mag niet afgewend worden naar het agrarisch gebied (incl. perceel 143D) en dient bij voorkeur te gebeuren op perceel 143Y.
Er dient een 3 m hoge inheemse of autochtone groenbuffer aangeplant te worden t.o.v. de links en rechts aanpalende percelen.
In de achterzijde van de loods (gericht naar de Stationssteenweg) mogen geen ramen voorzien worden, die kunnen zorgen voor inkijk op het aanpalende perceel.
de voorziene verharding dient zoveel als mogelijk aangelegd te worden in waterdoorlatende materialen (parkeerplaatsen),
er dient onderzocht te worden of de 2 voorziene opritten langsheen de Stationssteenweg niet gebundeld kunnen worden.
de niet verharde-buitenruimte langsheen de Stationssteenweg dient als een kwalitatieve en representatieve groene buitenruimte aangelegd te worden.
In navolging van de goedkeuring van het planologisch attest moeten de voorgestelde ontwikkelingsperspectieven voor de lange termijn verankerd worden in een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP). De gemeenteraad geeft opdracht om te starten met de opmaak van een RUP voor de bedrijfssite 'Welters-Verelst'.