2021_GR_00009 - Zaak van de weg - Doortrekken trage verbinding naar het Pastoriepark - Goedkeuring

Lokaal bestuur Nijlen heeft op 28 juli 2020 een aanvraag om omgevingsvergunning ontvangen. Deze aanvraag handelt over het verbouwen/uitbreiden van een eengezinswoning naar meergezinswoning met 4 wooneenheden en het oprichten van 9 woningen.

Ligging: Kessel-Dorp 95 te 2560 Kessel, afdeling 3 sectie D nrs. 171 L, 171 X, 162 P3 en 163 S.

1. Voorwerp van de aanvraag

De voorliggende aanvraag is gelegen langsheen Kessel-Dorp 95 en voorziet in de verdere uitbouw van een trage verbinding tussen Kessel-Dorp en het toekomstige Pastoriepark. De aanvraag omvat het omvormen van de bestaande dokterswoning met praktijkruimte op dit perceel tot vier woongelegenheden (GG1), het bouwen van vijf nieuwe gesloten ééngezinswoningen met gelijkvloers, verdieping en gedeeltelijke 2° verdieping met plat dak (GG2) en het bouwen van 4 nieuwe gesloten ééngezinswoningen met gelijkvloers, eerste verdieping en hellend dak (GG3). 

De site is de oorspronkelijke tuin van de dokterswoning. Om deze reden is geopteerd om de gezonde waardevolle bestaande bomen maximaal te behouden en de woongelegenheden rond deze bomen in te planten. De bestaande oprit wordt als toegangsweg ingericht naar een parkeercluster van 12 parkeerplaatsen. In de voor- en zijtuin worden ook nog 2 parkeerplaatsen voorzien. Bij de aanvraag zit ook een intentieverklaring om in een aanpalend nog te realiseren project 9 ondergrondse parkeerplaatsen aan te kopen, zodat elk van de woningen in GG2 en GG3 een parkeerplaats dicht bij de woning kunnen aanschaffen en er minder parkeerplaatsen bovengronds dienen te komen wat het behoud van het groene karakter ten goede komt.

Achter de parkeercluster wordt een gemeenschappelijke tuin voorzien waarbij de aanwezige waardevolle bomen behouden blijven. Tussen de 5 woningen van GG2 en de woningen van GG3, wordt eenzelfde typologie van doorgangs- en toegangspaden met veel tussenliggende groenaanplanting voorzien net zoals dit wordt voorzien bij het aansluitende geplande Pastoriepark. De materialisatie van deze zone en van de trage verbinding zal volgens de richtlijnen van de gemeente gerealiseerd worden zodat deze afgestemd is met die in het Pastoriepark.

2. Zaak van de weg

In zitting van 17 november 2014 verleende het college van burgemeester en schepenen op het aanpalende perceel een stedenbouwkundige vergunning voor 3 bouwvolumes met in totaal 23 appartementen (residentie 'Vilago'). Als last werd in de stedenbouwkundige vergunning een publieke erfdienstbaarheid van doorgang voor traag verkeer opgelegd. Deze publieke erfdienstbaarheid heeft een breedte van 1,50m breed en dient te worden ingepland zoals op de aangehechte schets met rode onderbroken lijn.

In de voorliggende aanvraag wordt de bestaande erfdienstbaarheid die reeds is opgelegd in de vergunning van de naastliggende residentie 'Vilago' als trage verbinding doorgetrokken over het perceel van de voorliggende aanvraag tot aan het binnengebied van het Pastoriepark. Aan de voorzijde van het achterste bouwblok van residentie 'Vilago' en enkele meters voor het einde van het karrenspoor, wordt daartoe een opening in de afsluiting tussen de percelen voorzien, waardoor het voet- en fietsverkeer over de originele erfdienstbaarheid tot aan de straat Kessel-Dorp kan voorzien worden. Deze doorgetrokken trage verbinding wordt uitgevoerd in 1 strook betonverharding van 1,5 meter breed bestemd voor fietsers en voetgangers. Voor het overige blijft de projectzone private eigendom.

 De voorgestelde doorsteek vormt een functionele fietsverbinding tussen Kessel-Dorp via de naastliggende residentie Vilago naar het binnengebied van het Pastoriepark en ligt in lijn met de vooropgestelde ruimere visie voor de omgeving. Hierdoor wordt het beleidsthema 'fietser op de eerste plaats' uit het beeldkwaliteitsplan van de gemeente sterk onderstreept, en zet dit voorstel van fietsverbinding mee in om het verplaatsingsgedrag binnen het kerngebied van onze gemeente positief te beïnvloeden.

3. Openbaar onderzoek

Het dossier werd aan een openbaar onderzoek onderworpen van 27 augustus 2020 tot 25 september 2020 en er werden 13 bezwaarschriften ingediend. 13 bezwaarschriften handelen over de aanleg van de trage verbinding. De gemeenteraad neemt kennis van de bezwaren en behandelt deze als volgt:

     Publieke erfdienstbaarheid in het aanpalende 'Vilago'-project

Samenvatting:

De bezwaarindieners zijn het niet eens met het feit dat de beschreven recht van doorgang op de plannen van residentie Vilago afwijkt van deze van de voorliggende aanvraag. De bezwaarindieners vrezen voor ongecontroleerd verkeer van fietsers en voetgangers. De beschreven recht van doorgang zal de rust binnen de residentie verstoren. De bezwaarindiener meldt dat de recht van doorgang kruist de rijweg van de bezoekersparkings alsook met de inrit van de ondergrondse garage. Dit zorgt voor verkeersonveilige situaties. Er wordt daarom gevraagd om de publieke erfdienstbaarheid volledig op het terrein van de voorliggende aanvraag te voorzien.

Beoordeling:

Reeds bij het verlenen van de vergunning voor de aanpalende residentie Vilago in 2014 werd als voorwaarde in de vergunning opgelegd dat voorafgaand aan de werken een overeenkomst diende afgesloten te worden met de gemeente betreffende het vormen van een erfdienstbaarheid voor de zwakke weggebruiker, waarbij toegang over de wegenis wordt verleend voor elke burger met niet-gemotoriseerde voertuigen. Dit is ook expliciet opgenomen in de basisakte van de aanpalende residentie Vilago.

"Erfdienstbaarheid opgelegd in de stedenbouwkundige vergunning: De comparant verklaart dat in de stedenbouwkundige vergunning werd opgelegd dat een erfdienstbaarheid van doorgang voor traag verkeer zal moeten gevestigd worden in overleg met de gemeentelijke overheid. Het recht van doorgang zal een openbaar karakter hebben, doch enkel dienstig zijn voor traag verkeer (voetgangers/fietsers, geen gemotoriseerde voertuigen) en een breedte hebben van één meter vijftig centimeter en ingepland worden zoals afgebeeld op de hier aangehechte schets met rode onderbroken lijn. De effectieve vestiging van de erfdienstbaarheid zal gebeuren op eerste verzoek van de gemeente Nijlen."

De bezwaarindieners zijn dus op de hoogte van deze erfdienstbaarheid die nu wordt doorgetrokken in voorliggende aanvraag. Er wordt hierbij niet afgeweken qua tracé zoals enkel bezwaarindieners aanhalen. In het landschapsontwerp dat is opgemaakt was deze erfdienstbaarheid eerder schematisch ingetekend tot achteraan het project, maar dit is praktisch niet mogelijk gelet op de inplanting van het achterste bouwblok van residentie Vilago. De voorliggende trage verbinding wordt dus op het geplande tracé voorzien, maar buigt sneller en realistisch af naar het project in voorliggende aanvraag.

Gelet op het feit dat de vestiging van de erfdienstbaarheid reeds vermeld werd in de vergunning en basisakte van residentie Vilago, er enkel traag verkeer gebruik mag maken van deze verbinding en de trage verbinding sneller afbuigt, kan geconcludeerd worden dat de vermelde hinder eerder beperkt zal zijn waardoor de rust binnen de residentie niet in het gedrang komt.

De gemeentelijke mobiliteitsambtenaar heeft op 7 december 2020 geoordeeld dat op microniveau de aansluiting op het terrein van huisnummer 97 (Vilago-project) verkeersonveiliger is doordat er 'achter het hoekje' een auto uit de ondergrondse parking kan rijden. De trage verbinding lijkt veiliger georganiseerd te worden op het terrein van huisnummer 95 waar er minder conflictpunten zijn. Ter hoogte van nummer 95 moet je als fietser of voetganger nooit de weg voorbestemd voor auto’s kruisen, ter hoogte van nummer 97 moet dit wel. Op macroniveau is er voor voetgangers geen wezenlijk verschil tussen beide varianten, maar via huisnummer 97 komen voetgangers wel zo goed als rechtstreeks op een zebrapad uit. Voor fietsers is het belangrijk om ook de connectie met Berlaarsesteenweg te kunnen maken. Die connectie is in geen van beide gevallen evident. Het meest voor de hand liggende lijkt een lager snelheidsregime op de N13 en verlaagde boordstenen om veilig over te steken onafhankelijk van de oversteeklocatie. Fietsers kunnen dan kiezen of ze even afstappen richting voetpad of oversteken.

Conclusie:

De overige bezwaarelementen handelen (o.a. inkijk, aantal voorziene parkeerplaatsen, mobiliteitseffecten, ...) handelen niet over de zaak van de wegen en dienen niet behandeld te worden in deze fase van de procedure. De gemeenteraad mag geen oordeel uitspreken over de vergunningsaanvraag zelf, inzonderheid de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening. De beoordeling van de mobiliteitseffecten van het project, de verkeersafwikkeling en de verkeersveiligheid vallen onder de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening en niet onder de beoordelingsbevoegdheid van de zaak der wegen. De behandeling van deze bezwaarschriften behoort niet tot de bevoegdheid van de gemeenteraad.

4. Voorwaarden

De trage verbinding voor voetgangers en fietsers van 1,5m breed moet volledig op het perceel van de voorliggende aanvraag te liggen. Hiertoe dient naast het karrenspoor een bijkomende cementbetonstrook van 1,5m breed aangelegd te worden zodat een asymmetrisch karrenspoor ontstaat. De materialisatie van de trage verbinding en de zone tussen bouwvolumes GG2 en GG3 zal volgens de richtlijnen van de gemeente gerealiseerd worden zodat deze afgestemd is met die in het Pastoriepark. Bijkomend zal er een gratis grondafstand moeten gebeuren zoals in het rood aangeduid op het bijgevoegde plan in bijlage.

Het decreet over het lokaal bestuur van 22 december 20017 en latere wijzigingen, in het bijzonder de artikelen 2 en 40.

Artikel 31 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning dat bepaalt dat de gemeenteraad een beslissing over de zaak van de wegen dient te nemen indien de vergunningsaanvraag wegeniswerken omvat waarover de gemeenteraad beslissingsbevoegdheid heeft; dat dergelijk besluit over de zaak van de wegen dient te worden genomen alvorens het vergunningverlendende bestuursorgaan een beslissing neemt over de vergunningsaanvraag.

Artikel 47 van het omgevingsvergunningsbesluit dat stelt dat als de vergunningsaanvraag wegenwerken omvat, waarvoor de gemeenteraad beslissingsbevoegdheid heeft, de gemeenteraad hierover een besluit aanneemt. De gemeenteraad neemt daarbij kennis van de standpunten, opmerkingen en bezwaren die zijn ingediend tijdens het openbaar onderzoek.

Het komt de gemeenteraad toe om een besluit te nemen over de zaak van de wegen; waarbij de gemeenteraad zich dient te beperken tot de aspecten die betrekking hebben op de zaak van de wegen, zonder uitspraak te doen omtrent de bestaanbaarheid van de aanvraag met de stedenbouwkundige beoordelingselementen en de goede ruimtelijke ordening.

De aanvraag dient eerst voorgelegd te worden aan het college, vervolgens aan de gemeenteraad ter goedkeuring van de gewijzigde inrichting van het wegtracé, en wordt dan beslist in het college.