2022_AR_GECORO_00010 - Ontwerpvoorstel woonerf Stationssteenweg/Landstraat - Advies

De gemeente ontving een voorontwerp voor een woonerf met 17 woningen. Hiervoor wordt een collectief systeem voorzien voor regenwaterrecuperatie, buffering en infiltratie.

Het project wordt toegelicht door het architectenbureau.

Aan de Gecoro wordt advies gevraagd. 

Het project betreft een bouwproject voor 17 grondgebonden woningen met centrale ontmoetingsruimte.

Het dossier kan worden geraadpleegd via onderstaande link:

https://www.dropbox.com/sh/ej2bjbsbrt61zku/AADbRBTj2zKNDsWUtjqpTUtCa?dl=0

Jan Wittevronghel licht het project (Woonerf Stationssteenweg/Landstraat) van S&W Architecture toe voor feedback. De GECORO heeft nog de volgende vragen en opmerkingen tijdens de bespreking:

• Toelichting: collectief woonerf-concept. Oppervlakte per woning: 140 vierkante meter links, langs Landstraat 170-180 vierkante meter, en andere tussenin. 
• 17 entiteiten zal impact geven op de omgeving, maar wordt gemist in de uitleg?
• Entiteiten met 3-4 slaapkamers en waarom niet meer variatie? Antwoord: meer mensen met thuiswerk dus één slaapkamer in gedachte als: kan ook een bureau zijn. 
• Het wordt een erf: inplanting lijkt logisch langs de straten, maar de andere hoek naar de omgeving lijkt raar? Zou het gebied niet meer kwaliteit krijgen met minder wooneenheden, want het is zeer gesloten? 
• Knap qua duurzaamheid, maar wat stoort is; parkeren in de uiterste hoek in gebied, niet meer spiegelen? Meer parkeren aan straat en meer groen tegen landelijk gebied? Antwoord gemeente: al heel wat besprekingen gebeurt, eerst parkeren aan de buitenzijde maar gevraagd naar binnen te trekken. In BKP zeggen we 'einde van de verkaveling' om type van wonen te ondersteunen, één van de principes is dat we niet meteen de parking is. Wel kansen in het in contact brengen met de open ruimte.
• Veel gefocust op de site zelf en niet op de omgeving. Daar nog kwaliteiten in te vinden. Beeld langs Stationssteenweg is sterk want volume blijft behouden. Langgevelhoeve kenmerkt de hoek, dus zeer waardevol dat dit behouden blijft. 
• De beelden van de gevels worden gemist. 
• Zonnepanelen en putboringen en regenwater... fantastisch dat dit zo goed is uitgewerkt. Prachtvoorstel op dit vlak. Is er een lokaal voor de collectieve installaties? Antwoord: in de schuur zit een technische ruimte (in het midden), andere deel is overdekte buitenruimte. 
• Energie coöperatie nodig want het is moeilijk omdat iedere woning zijn eigen meter heeft dus gemeenschappelijke (Kamp C geeft hulp hierrond). Niet iedereen zit bij hetzelfde energienet (niet juridisch te verwezenlijken), dus collectief is het moeilijk. Daken zijn private eigendommen. 
• Ingediend bij Vlario om mee op te volgen, ook al advies AWV en al wel goedgekeurd. Goed uitgewerkt. 
• Collectief gebruik regenwater is de toekomst, zeer goed. Op de watertoetskaart is het aangeduid als effectief overstromingsgevoelig, maar het is in de praktijk niet zo, maar kan conflict geven voor de vergunning. Conflict in aanduiding Signaalgebieden (Departement Omgeving), erkent als fout op de kaart, aanpassing is niet gebeurd op kaarten maar bij de nieuwe kaarten moet dit wel aangepast zijn.
• Infiltratiecapaciteit? Antwoord: berekening om zaken bij te stellen. Zelf sonderingen en putten gegraven om peil te meten, maanden terug water op 1,1m en geen probleem met speelweide (in de winter). Ook voorgesteld door VMW.
• Nog twee bouwkavels in het zuiden dus maar een deel van de akker wordt hier maar meegenomen.
• Voorgestelde carports, zijn dat platte daken? Waarom? Antwoord: carports zo minimalistisch en open mogelijk houden, niet gekozen om iets tegen te bouwen want anders worden volumes nog groter. Zo wordt het zicht naar alle kanten behouden. Carport rechter onderhoek in hout uitgevoerd. Achteraan hoeve staat een oude garage, die wordt afgebroken waar een nieuwe aanbouw gelijkvloers komt, ook in houten gevelbekleding, in combinatie met carport en garages andere woningen. Aan de linkerzijde wel een hellend dak omdat daar een druivenserre staat met het behoud van een hellend vlak.
• Woonuitbreidingsgebied (WUG) op het gewestplan? Enkel eerste 40-50m woongebied? Antwoord gemeente: WUG afgebakend in GRS: bouwkavels aan uitgeruste weg worden hieruit gelaten. Visie voor de ontwikkeling van de WUG in BKP en ORP maar deze hier zijn aangeduid als signaalgebied waardoor de aansnijding ervan niet ter sprake komt. Deze percelen zitten in een goedgekeurde verkaveling van voor- tot achteraan met mogelijkheden voor bijgebouwen in het huidige WUG. Wordt niet als een aantasting van het WUG gezien door de gemeente. Er wordt geen binnengebied ontwikkeld. Waar is de grens, is de vraag dan? Contouren liggen op de perceelsgrens volgens de gemeente. 
• Is een beetje een gevaarlijk precedent volgens een lid van de GEKORO. Het moet duidelijk zijn, anders volgen zo'n projecten overal. Men wil WUG herbestemmen en toch komen hier woningen. Kan het project zonder die woonentiteiten? Volgens lid van de GEKORO wel, is een project dat mogelijk is binnen woongebied zelf. Het collectieve erfverhaal gaat dan kwijt, dan zit je met straatbebouwing. Een hoofdgebouw gaat niet in WUG momenteel en in dit project is dat wel het geval. Stel dat de overige percelen die deels in WUG zitten dit ook gaan doen, ben je in het WUG een tweede bouwlijn aan het maken. Leden vrezen voor het zetten van een precedent: verder WUG aansnijden. 
• Visie in BKP voor het gebied: kan ontwikkeld worden met de typologie van hoeveclusters, project is niet strijdig met dit principe (dus wel visie van gemeente). Lid vindt het een gevaarlijk precedent. We moeten naar kwalitatieve verdichtingen, is wel schrikwekkend. Maar nu gaat het over bestemmingen. Het project is conform het beeld (uit BKP) en andere toekomstige projecten waarschijnlijk niet... Toch misschien lijn trekken waar mogelijkheden zijn, het kan verwerkt worden, maar gevaar om te dens te werken tegen de straatkant. Momenteel maakt de verkavelingsvergunning alles mogelijk, zelfs een bijgebouw van 177 vierkante meter dus dat is een ergere situatie. Maar het staat wel letterlijk in het BKP dat dit kan, en het concept is nu wel fijn en als je de linkerzijde wegneemt is het concept weg. Welke reactie krijg je op de twee percelen in het zuiden? Villa met bijgebouwen waarschijnlijk...
• Bouwt verder op langgevelhoeve, volgens BKP, maar toch weinig verticale geleding?

Beraadslaging

• De GECORO vindt het geheel van het idee ‘supertof’. Het duurzaamheidsidee is zéér goed uitgewerkt qua water en energie, en wordt volgens een lid aangehaald als een uitzonderlijk goede uitwerking van het duurzaamheidsverhaal.
• Het is een goed project voor verdichting.
• Er missen wel visualisaties en beelden. 
• Het collectief aspect is goed aangepakt. 
• Wat gaat een woning daar kosten? Collectieve projecten zijn vaak niet goedkoop, je krijgt ook veel...
• Geen variatie in de woonvormen. Collectief maar wel allemaal dezelfde mensen, bv. ouderenwoningen geven meer passage (en sociale controle) doorheen de dag. En hoe betaalbaar maken? Een mix aan typologieën nodig.
• Uniformiteit binnen project is sterk, maar van buitenaf wordt visueel een groter bouwvolume gezien. Project moet bekeken worden in zijn omgeving, nu te veel als postzegel. Ook kijken naar aangrenzend kavels. Ontwerpmatig dient open ruimte van zuidelijk aangrenzend perceel meegetrokken worden maar realistisch gezien gaat daar waarschijnlijk geen landbouwgebied behouden worden.
• Kan naast dit project nog een bebouwing gerealiseerd worden? Aanpalende percelen mee opnemen in project, kijken wat mogelijkheden zijn.
• Identiteit van de oude hoeve als in gemengde haag rond perceel doortrekken.
• Toch bekijken: business-as-usual (huizen tegen weg en tuin) t.o.v. huidig project. Probeer toch het project eens buiten het WUG, eens naar andere woontypes kijken om footprint te wijzigen. Kan dit juridisch verantwoord worden in de vergunningsaanvraag? Het precedent is er aan de andere kant ook al, want er zijn al bijgebouwen. Hoofdgebouwen in WUG is iets straf, ook al kan dit kwalitatief gebeuren. De verkaveling gaat ook niet vervallen.
• Angst voor het toekomstig doortrekken oostelijke straat voor zuidelijke percelen: in voorwaarden voorschriften stellen. Carports en vier woningen in bovenste blok zijn iets vreemd. Moeten er carports zijn? Neen, maar parkeren moet uit zicht van straatbeeld en ook opsplitsen. 
• Kan hier ook planologische ruil gemaakt worden? RUP voor WUG is volgens de gemeente waarschijnlijk een taak voor de Vlaamse Overheid.