Het masterplan voor de Boekweitstraat te Nijlen toont een inbreidingsproject in niet-prioritair te ontwikkelen gebied. Er is een lang traject van onderwerpend onderzoek voorafgegaan aan het uiteindelijk masterplan. In het rapport fase 1 werden de kansen en sterktes, maar ook de moeilijkheden en de bedreigingen van het project onderzocht. Op basis van deze vaststellingen werd er een voorontwerp opgemaakt, waarna na het overleg met de gemeente nog enkele aanpassingen werden gedaan.
Op basis van de kernwaarden uit het beeldkwaliteitsplan werd het masterplan verder verfijnd op vlak van architectuur en landschapsontwerp. Het resultaat is dit masterplan, waarbij er aandacht is voor zowel kwalitatief wonen als afstemming op de bestaande omgeving. Er worden verschillende types van woonvoorzieningen ontworpen waarbij het aanwezige groene karakter de rode draad blijft. Totale oppervlakte +/- 7050 m²
Het dossier kan worden geraadpleegd via de presentatie in bijlage.
Toelichting project en vragen 11/10/2022
L. Augustus (land & pand) en A. Hendrix (West Architectuur) stellen het masterplan voor de Boekweitstraat te Nijlen voor.
De GECORO heeft nog de volgende vragen en opmerkingen tijdens de bespreking:
- Hoe groot is het perceel, hoeveel eenheden? 12 WE op 7000m2 (>12% bebouwd)
- Toch ook ondergronds parkeren om auto’s uit het beeld te krijgen? Zou dan kunnen onder blokske met doortrekken weg (middelste gebouw)
- Appartementen met twee slaapkamers: op die positie ook niet interessant voor drie slaapkamers? Footprint beperken, 75m2 groot per appartement, wel kan een andere indeling ook met bv ééngezinswoning erin (WE minder). Of 1 slaapkamer in combinatie met 3-slaapkamerappartement? Variatie mogelijk.
- Rekening gehouden met tot achter komen voor brandweer en verhuiswagen? Is mee in acht genomen, mee draairichtingen in rekening genomen. Auto mag echt niet verder dan het midden.
- Overal op 3m van perceelsgrens? Ja.
- Blokske: gemeenschappelijke stookruimte, interessanter voor heel de site? Is voor heel de site.
- Gevarieerd ontwerp en niet te hoog.
- Geloof in het voorste paviljoentje? Niet beter achteraan links? Kan leuk herkenningspunt worden? Moet uitnodigend zijn, en vooraan gaat meer mensen aantrekken, visueel zichtbaarder, meerwaarde voor de buurt. Leuk paviljoen.
- Wadi of infiltratie? In linker-boven zone. Zandgrond-duin dus geen probleem met water. Achterbist-Korenveld en doodlopend straatje naar Achterbist wel meer wateroverlast. Voldoende lage zone voor wadi? Wordt nog bekeken. Wadi kan dieper gemaakt worden dus geen probleem.
- Bomen staan op de juiste plek, ideale ligging. Welke soort bomen? Zomereik-wintereik (60-80 cm), rechtse tip zwarte berk die niet mooi meer zijn. Hoog opgeschoten, ondergroei bij en kan heel mooi worden.
- Meerwaarde is kwalitatief, staat niet vol en veel aandacht voor bos en trage wegen. Verharden trage wegen moet niet (bv olifantenpadjes).
- Veel studiewerk aan vooraf gegaan.
Toelichting project en vragen 24/11/2022
Lauren Augustus (land & pand) en Annelies Hendrix (West Architectuur) stellen het masterplan voor de Boekweitstraat te Nijlen opnieuw voor.
De GECORO heeft nog de volgende extra vragen en opmerkingen tijdens de bespreking:
- Het behoud van het bos is iets zeer positief. Is er een inventaris (lijst) van de boomsoorten in het bos? Zijn er waardevolle soorten en exoten? Exoten zouden er al uit kunnen gehaald worden? Welke soorten worden aangeplant? Eventueel voedselbos inbrengen?
- Waarom zijn er zoveel paden in het bos, het lijkt meer op een park? Laat het bos een bos zijn?
- De wadi’s worden enkel rechtsachter op het perceel voorzien (veranderde inplanting t.o.v. 11/10/22). Waar vindt infiltratie plaats voor de woningen links-vooraan? Infiltreert al het regenwater? Is een voorwaarde. Wordt het hemelwater gemeenschappelijk opgevangen/bewaard?
- Verloren groene ruimte tegen noordelijke perceelsgrens, of is het een buffer?
- Blijft het perceel privégebied?
- Het paviljoen krijgt een rare plaats aan de straat?
- Waar wordt vuilnis geplaatst?
- Hoe gebeurt verwarming? Collectief?
Beraadslaging 24/11/2022
Er wordt tweeledig advies gevraagd; enerzijds dient de stedenbouwkundige kwaliteit beoordeeld te worden, en anderzijds de locatie van de ontwikkeling (in woonuitbreidingsgebied of WUG).
Stedenbouwkundig ontwerp
- De leden van de GECORO zijn gecharmeerd door het ontwerp. Stedenbouwkundig zit dit goed in elkaar.
- De morfologie van de straat wordt goed gevolgd.
- Laat het bos een bos zijn en haal de exoten er reeds uit.
- Momenteel lijken de woningtypes niet op elkaar af te stemmen, maar eens een architecturale en materialen-afstemming gebeurt kan dit verholpen worden.
- Er worden vragen gesteld rond (de functie van) het paviljoen. Misschien wil de omgeving hier zelfs geen ontmoetingsplek aan de straat. Het paviljoen wordt weg van het kwalitatieve bos geplaatst, maar bevindt zich zo wel meer aan de straatkant, ter gebruik van heel de wijk. In de gemeente Nijlen worden zelfs de zitbanken op de minst kwalitatieve plaatsen gebruikt, dus de plaatsing vooraan kan goed uitdraaien en interessant zijn. Ook lijkt het paviljoen nu op een grote carport. Het gebruik ervan moet zich vertalen in het ontwerp.
- De vraag wordt gesteld of er eerst geen masterplan voor het volledige WUG gemaakt moet worden. De beperking tot één perceel zorgt voor een inplanting van gebouwen (te) dicht bij het bos. Binnen een ontwikkeling op schaal van het volledige WUG zou een inplanting zo dicht bij het bos nooit voorzien.
- De vraag wordt gesteld of het voorzien van collectieve voorzieningen in het midden van het perceel geen energie/warmte/… verliezen zou genereren door de te overbruggen afstand?
- De plaatsing van de wadi’s en het opvangen van hemelwater moet verder uitgewerkt worden. De wadi’s op het laagste punt voorzien.
- Ook andere voorzieningen dienen verder uitgezocht te worden.
Locatie
- Er wordt WUG aangesneden (achterste perceel). Los van het voorliggende ontwerp kan de vraag gesteld worden of binnen dit volledige WUG een ontwikkeling kan gebeuren. Het antwoord luidt neen, dit is geen goede plek voor inbreiding.
- Er staan al wel woningen binnen het WUG van het Gewestplan. Binnen het GRS en het RUP Kern Nijlen werden bebouwde percelen echter reeds opgenomen als woongebied (Artikel 1.1 Groen Lappendeken), wat het WUG verkleinde.
- Dit WUG wordt niet voorzien om bebouwd te worden volgens de huidige visie op het gebied:
- Binnen het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan (herzien in 2015) wordt het betreffende WUG aangeduid als ‘woonuitbreidingsgebied te reserveren tot 01/2022’. Gebied 7 is perifeer gelegen ten opzichte van de kern van Nijlen en worden bijgevolg gereserveerd voor de lange termijn. Dit meer perifere woonuitbreidingsgebied werd gereserveerd tot 2022 want de ontwikkeling is niet nodig in functie van het invullen van een woonbehoefte. Dit blijft vandaag echter nog steeds het geval, zelfs na het verstrijken van de reserveringstermijn.
- De visie vervalt eind 2022. Een actualisatie van de visie en de woningbouwprogrammatie dringt zich op.