2023_AR_GECORO_00012 - Voorontwerp RUP Welters-Verelst - Advies

Voor het bedrijf Welters-Verelst heeft de gemeenteraad een voorwaardelijk gunstig planologisch attest afgeleverd (11/06/2019) waarbij werd aangegeven dat het bedrijf behouden en ontwikkeld kan worden op de plaats waar het gevestigd is. De volgende voorwaarden werden opgelegd:

• Minimaal 80% van de handelsoppervlakte moet tot de categorie C ‘verkoop van planten, bloemen en goederen voor land- en tuinbouw’ behoren
• Maximaal 10% van de handelsoppervlakte mag tot de categorie A ‘verkoop van voeding’ behoren
• Maximaal 10% van de handelsoppervlakte mag tot de categorie D ‘verkoop van andere producten’ behoren

Op 18/11/2019 werd een omgevingsvergunning verleend o.b.v. het planologisch attest, waarbinnen dezelfde voorwaarden werden opgenomen.

Conform art. 4.4.26 van de Vlaamse codex ruimtelijk ordening is de gemeente na het verlenen van een planologisch attest verplicht om voor dit bedrijf een ruimtelijke uitvoeringsplan (RUP) op te maken. De startnota en de procesnota werden in het college van 20/09/2021 goedgekeurd. 

Op ../04/2023 werd het voorontwerp RUP opgeladen op het DSI-platform en krijgen adviesinstanties 21 dagen de tijd om advies te verstrekken. Ook de Raadscommissie voor Ruimtelijke Ontwikkeling kan een advies meegeven omtrent de volgende onderdelen (zie bijlagen):

• De procesnota
• De scopingsnota
• De toelichtingsnota (voorontwerp RUP)
• Het grafisch plan (voorontwerp RUP)
• De stedenbouwkundige voorschriften (voorontwerp RUP)
• De (bijlage-) kaarten
• De mogelijke planbaten en -schade.

Tijdens de bespreking van de GECORO van 15/02/2023 stonden de voorschriften reeds op de agenda. Echter werd het agendapunt verdaagd, om nu te bespreken i.f.v. een officieel advies omtrent de voorontwerpfase.

Tijdens de huidige bespreking van de GECORO van 27/04/2023 worden volgende elementen/opmerkingen/adviezen aangehaald:

• Een GECORO-lid stelt vast dat er een verschil bestaat tussen het planologisch attest (10% - 10% - 80%) t.o.v. de huidige voorschriften welke per thema een oppervlakte aanduiden (tekst; Aanleiding en context). Zijn deze percentages anders geworden? Zij verkopen in werkelijkheid andere artikelen, opmerking ook in voorgaand advies.
  • We vertrekken vanuit het planologisch attest en wat er vergund is. De gemeente moet zich houden aan deze basis. Een overschakeling op andere producten wordt gehandhaafd. Ook opletten op horeca, waar enkel sociale tewerkstelling mogelijk is. De eigenares weet wat er werd vergund.
  • Toekomstige ontwikkelingen moeten goed bewaakt worden.
• Een GECORO-lid stelt de vraag of dit RUP moet goedgekeurd worden, al wordt nu afgeweken van de vergunning. Het RUP laat een aantal dingen meer toe, en zou de richting uitgaan van de huidige stand van zaken. Wat is de (wettelijke) waarde dan nog van het RUP als er niet geluisterd wordt door de eigenares? De voorschriften gaan teveel naar wat de eigenares wil.
  • Er worden afspraken gemaakt, en de gemeente houdt zich vast aan het planologisch attest. We maken geen RUP op om zaken te regulariseren. Dit zijn de krijtlijnen, dit is het kader waarbinnen gewerkt moet worden. De eigenares krijgt een duidelijk kader én toekomstperspectief. Er worden geen zaken geregulariseerd met dit RUP.
  • Bv. elektronica kan gaan groeien in aanbod en voor je het weet is het een elektronicazaak. Er wordt dus een beperkte oppervlakte toegestaan, maar niet meer. Er is ook de trend van seizoenartikelen die niet omschreven kunnen worden (bv. met Kerstmis). Er moet sprake zijn van een zekere flexibiliteit om aan een ondernemer te geven.
  • Er is een gelijkschakeling met Hens; een gelijkaardig type van winkel met dezelfde soorten producten en dus iedereen gelijk voor de wet/ te behandelen. Een GECORO-lid stelt vast dat Hens groter is dan Welters-Verelst, en Welters-Verelst heeft minder klanten dan vroeger.
  • Een GECORO-lid geeft aan dat de bistro buiten zijn voegen loopt momenteel. Sociale tewerkstelling is een relatief begrip daar.
  • Dit is een soort van kopie van Hens, dus iedereen gelijk behandelen.
• Een GECORO-lid stelt vast dat de voorschriften vrij algemeen zijn, bv. interieurdecoratie.
  • Me, moet zich aan de termen van socio-economische vergunningen en machtigingen (omgevingsvergunning) blijven houden. Hierin zit de omschrijving van de producten.
  • Variabele artikelen worden toegelaten, maar wel op een zeer beperkte oppervlakte.
  • Er wordt geen na-bestemming voorzien hier, hier is steeds op gehamerd.
• Een GECORO-lid geeft aan dat als het RUP de basis van het RUP voor Hens volgt, het voorontwerp-RUP goed is. Hoe meer gedetailleerd, hoe moeilijker er met een RUP te werken valt. Er moet wel vertrokken worden vanuit het planologisch attest.
  • Aanvullend haalt het afdelingshoofd Ruimte aan dat Hens net een nieuwe vergunning heeft gekregen volgens het toepasselijke RUP.
• Een GECORO-lid stelt vast dat de oppervlakte van variabele producten nu meer dan 8% omvat, het RUP gaat nu een beetje in het midden. Het einddoel is niet duidelijk. Er wordt aangevoeld dat er wordt meegegaan in de onvergunde uitvoering. Een GECORO-lid stelt de vraag  of kan gevraagd worden/ signaal gegeven worden dat er eerst een stap moet gezet worden naar correct uitvoeren van de vergunning alvorens een RUP goed te keuren naar de eigenares toe.
  • Er wordt niet meegegaan in de onvergunde uitvoering van de vergunning. Er is geen sprake van een regularisatie of tegemoetkoming binnen dit RUP. Een verschil is het toepassen van de flexibiliteit in producten (gekoppeld aan beperkende oppervlaktes), gelijkgesteld aan de flexibiliteit binnen het RUP voor Hens.
  • Er kunnen geen maatregelen gekoppeld worden aan de vergunning van het RUP naar het verplicht volgen van de vergunning. Dit ligt bij handhaving.
  • Het afdelingshoofd Ruimte verduidelijkt de situatie. Het achterste deel was een kippenbedrijf (vergund) met vooraan een AVEVE, welke uiteindelijk steeds is uitgebreid binnen de bestaande constructies, wat zorgde voor zonevreemde constructies in landbouwgebied.
• Een GECORO-lid vat als volgt samen: als er niet aan de regels wordt gehouden, moet gehandhaafd worden, wat buiten dit RUP staat. Alles wat afwijkt van het RUP moet wel degelijk opgevolgd worden. Het RUP is een verduidelijking van wat kan (in de toekomst naar omgevingsvergunning toe).

Beraadslaging

• Het afdelingshoofd Ruimte geeft aan dat dit RUP is wat de gemeente wilt, eerst vastgelegd al binnen het planologisch attest;  hierin werd al vastgezet dat de locatie de voorliggende functie toelaat.
• Een GECORO-lid vraagt of de voorschriften van het RUP overeenkomen met wat in het planologisch attest staat. Er wordt bevestigd dat dit voornamelijk het geval is, met als afwijking de gelijkstelling aan de voorschriften voor Hens wat betreft productensamenstelling (oppervlakten i.p.v. percentages i.f.v. flexibiliteit).
• Met het RUP heeft de overgrote meerderheid van de GECORO-leden geen probleem. Het niet volgen van de vergunning (of het toekomstige RUP) moet echter wel gehandhaafd worden en staat los van het planologische aspect/ het RUP.
• Een GECORO-lid merkt op dat het pas afleveren van het RUP nadat aan de vergunning is voldaan, niet stand houdt in de rechtbank. Maar er kan wel een signaal gegeven worden.
• Door het RUP goed te keuren, worden de huidige handelingen niet goedgekeurd/ gedoogd/ geregulariseerd.
  • Gesprekken zijn reeds gestart om de situatie in orde te krijgen.
  • Een GECORO-lid merkt op dat handhaving moeilijk is, als je heel de betonplaat moet verwijderen bijvoorbeeld.
• Een GECORO-lid stelt dat de lijnen die worden uitgetekend nu regularisatie mogelijk maken.
  • Het afdelingshoofd Ruimte en de overige GECORO-leden benadrukken dat dit niet het geval is omdat dit RUP niet méér toelaat dan het planologisch attest.
• Een GECORO-lid stelt de vraag of dan de verharding wordt aangepakt. Is het RUP voldoende beperkend naar verhardingspercentage toe?
  • In voorschriften; 70% verharding in voortuin en daarnaast enkel functioneel noodzakelijke en waterdoorlatend/afwaterend.
  • Waterdoorlatende kan wel opgelegd worden, de voorschriften omtrent de verharding kunnen scherper gesteld worden.
• Een GECORO-lid stelt de vraag of er handhavend kan opgetreden worden o.b.v. het RUP.
  • Neen, enkel o.b.v. vergunning.
  • Enkel vergunningen o.b.v./ na het RUP kunnen handhaving o.b.v. RUP mogelijk maken.
• Een GECORO-lid herhaalt dat de proporties uit het planologisch attest t.o.v. RUP niet meer overeen komen.
  • GECORO-leden geven nogmaals aan dat dit zo is om de site gelijk te trekken met Hens.
  • Het bestuur wil Welters-Verelst bestendigen, en dit is de opzet van het RUP.
  • T.o.v. Hens zit Welters-Verelst in een beter gebied (niet in valleigebied) volgens een GECORO-lid, en verdere ruimtelijke groei is niet mogelijk.
  • Als er hier een uitdoofbeleid moet zijn, strook dit niet met het gemeentelijk beleid, en moet een minderheidsstandpunt worden ingenomen. Het GECORO-lid stapt af van dit minderheidsstandpunt.
• Samenvattend wordt afgeklopt;
  • Er wordt opgemerkt dat de huidige indeling afwijkt van het vergunde, er moet ingezet worden op verdere besprekingen om deze afwijkingen op te lossen.
  • Er is op zich niets mis met functie, maar er moet aan de regels gehouden worden.
  • Het planologisch staat naast handhaving. De GECORO uit zijn uitdrukkelijke bezorgdheid over de huidige (onvergunde/afwijkende) stand van zaken.

Er wordt tot een unaniem advies gekomen; gunstig met uitdrukkelijke benadrukking dat momenteel reeds handhavend opgetreden moet worden o.b.v. de omgevingsvergunning. Handhaving moet niet wachten op de vaststelling van het RUP.