Het project betreft een bouw- en landschapsproject. Enerzijds wordt ingezet op voornamelijk nieuwe bouwvolumes voor zorgkamers, woonzorgflats, cafetaria, kine, centrum voor dagverzorging, lokaal dienstencentrum, medisch blok, ...
Het projectvoorstel kadert binnen het gemeentelijk ruimtelijk beleid, waar de site een verbinding vormt tussen Kessel-Dorp en het achterliggende groene landschap van de Lindekensbeek en de Grote Nete (zie uittreksel van het Open Ruimte Perspectief in bijlage). Daarnaast is er nog een koppeling aanwezig met de nieuwe schoolsite van GOEZO Kessel en de kerk-site binnen het centrum.
De ontwerper heeft getracht de principes uit het BKP zo goed als mogelijk toe te passen. De presentatie kan worden geraadpleegd via de pdf in bijlage.
Toelichting project en vragen
NU architectuuratelier stelt het ontwerpvoorstel voor. De architect benadrukt de connectie met het Beeldkwaliteitsplan. Het woonzorgcentrum wordt in nieuwbouw gezet. Na veel onderzoek wordt ook het lokaal dienstencentrum in nieuwbouw gezet. Gisterenavond was er een bewonersavond met personeel en inwoners en omwonenden.
De GECORO heeft nog de volgende vragen en opmerkingen tijdens de bespreking met de architect:
- Een GECORO-lid stelt de vraag hoe de connectie wordt gemaakt met de nieuwe school (Goezo).
- Het afdelingshoofd Ruimte geeft aan dat de gemeente werkt aan Landschapspark Lindekensbeek, waar wordt gericht op traag verkeer en parkeren aan de Berlaarsesteenweg. De huidige dreef wordt de hoofdtoegang voor de school.
- Een GECORO-lid stelt de vraag of er geen mogelijkheid is dat de parking van het WZC dan niet gebruikt wordt om te gaan recreëren in het gebied. De parkeerplaatsen induceren hier toch meer autoverkeer? Hoeveel zijn het er? Dit is de grootste parking van Kessel, jammer dat deze zo groot wordt. Kan je bezoekers niet naar randparkings duwen?
- Dan zou het concept van de school niet slagen en zou er teveel druk komen op het WZC.
- Er komen een 50-tal parkeerplaatsen omwille van lokaal dienstencentrum; mensen die er komen eten worden met de auto gebracht.
- De laadpunten worden opgelegd, dit lijkt de ontwerper te veel, ze denken om dubbel te gebruiken als gewone parkeerplaats. Dongelstraat is een gevoelige plek om langs te ontsluiten.
- Bezoekers zijn wel ook op hogere leeftijd, dus willen zich niet te ver verplaatsen (naar bv. de parking op het Pastoor Schellekensplein).
- Een GECORO-lid stelt de vraag of de parkeerplaatsen aan de kerk weg gaan.
- Daar zijn veel vragen rond volgens de architect.
- Het afdelingshoofd Ruimte geeft aan dat dit deels het geval is. Er is participatie rond gedaan maar dat is mijn misschien reeds vergeten. Het aantal parkeerplaatsen verminderd want het groen moet tot tegen de Gewestweg komen.
- Een GECORO-lid stelt vast dat in het Beeldkwaliteitsplan de gebouwen van hoog naar laag ingepland staan, nu is bij dit voorstel wel het zicht en de zichtlijnen sterk geblokkeerd. Nu is er één heel breed gestrekt gebouw van +/- 40m.
- Er is gekozen om met een aantal zichten een groene ruimte in de lengte te maken van het dorp naar het landschap. De tussenruimte van het WZC is overbouwd, maar er wordt wel gewerkt met een wintertuin voor het groene zicht. De bomen erachter zijn niet meer zichtbaar, maar dit is ook geen hoofdroute. Afzonderlijke gebouwen blijken voor de werking niet evident te zijn.
- Een GECORO-lid stelt vast dat de fietsdoorsteek door het cinemastraatje gaat, door het gebouw en over het plein. In Nijlen is ook zo een doorsteekje, maar dat is praktisch niet ideaal. Hoe wordt hier over nagedacht?
- De doorsteek is 9m breed. Er is ook een onderscheidt tussen de snelle en trage fietsroutes.
- Het afdelingshoofd Ruimte geeft aan dat de gemeente mee aan de opdracht heeft geschreven (open oproep Vlaams Bouwmeester – wedstrijd). De ambitie van het WZC; ze willen een verlengstuk van het centrum van Kessel zijn. Het landschap moet mee doorgetrokken worden naar het Pastoor Schellekensplein.
- Een GECORO-lid stelt de vraag of In de toekomst er toch minder verkeer op de gewestweg gaat komen.
- Dit wordt bevestigd door het afdelingshoofd Ruimte.
- Een GECORO-lid stelt de vraag of er mogelijkheid is tot ondergronds parkeren.
- Er waren voorstellen. Er zou dan onder het nieuwe WZC gebouwd moeten worden voor een garage, maar dan wordt de auto tot in het gebied getrokken. Het lokaal dienstencentrum is de laatste stap. Plein of landschap moet op volle grond gebeuren. Een ondergrondse garage onder het LDC is eventueel mogelijk.
- Een GECORO-lid stelt de vraag of er veel blauw/water aanwezig is.
- Er is een wadi functie in het centrale plein, dit staat enkel vol bij hevige regenval, anders is dit groen. Schapen dienen voor onderhoud en trekken daarna weer weg, geen permanente schapenstal.
- Het afdelingshoofd Ruimte geeft aan dat de kans in synergie met de gemeente mogelijk is, met ecologisch maaibeheer, waar dit doorgetrokken worden in de school, en zo in deze vallei.
- Een GECORO-lid stelt de vraag of dit een publieke parking wordt. Nu is de parking privaat (maar in praktijk is dat wat anders).
Beraadslaging
- Een GECORO-lid stelt de vraag of de oude school en het WZC andere eigenaars zijn. Wat is de verbinding?
- Het afdelingshoofd Ruimte geeft aan dat de gemeente de opdracht gaf om buiten de postzegel te kijken en aan verbindingen te denken via een volumestudie. De kerkraad kon via schattingsverslag geen overeenkomst bekomen met de zusters (school). De gemeente verlaat de school in 2024 dus men moet gaan nadenken wat er met de gebouwen moet gebeuren. Ze hebben het masterplan in zijn totaliteit bekeken.
- Ze keken eerst ook naar het patronaat. Op een gegeven moment had het WZC geen interesse meer in het patronaat.
- Enkele GECORO-leden schrokken van de grootte van het gebouw, zeker in een bepaald sfeerbeeld binnen de presentatie (bv. Luchtbal van Antwerpen). Dit past niet in de vallei van de Lindekensbeek.
- Dit is de stijl van de architect. Dit is net een sterk beeld volgens sommigen. Het opvangen van het niveau van het gebouw wordt slim gedaan.
- Een GECORO-lid stelt de vraag of de footprint hetzelfde blijft.
- Een GECORO-lid stelt vast dat de ontwerpmethodiek wel zeer sterk was, naar ontwerp toe zitten er goede punten in; grondgebondenheid, betekenis voor bewoners, naar omgeving. Dit wordt door meerdere leden beaamd.
- Een GECORO-lid stelt dat het gaat om een mooi maar zwaar ontwerp.
- Instituut heeft dat wel nodig, en er wordt veel tegenover gezet, waardoor dit verantwoord kan worden.
- Budgettair een grote oefening, want het gaat over betaalbare kamers.
- Een GECORO-lid stelt vast dat de koppeling van de delen het zicht naar de vallei belemmerd. De eerste visie van de Vlaamse Bouwmeester was verticaal (loodrecht op Kessel-Dorp). Waarom worden de delen gekoppeld?
- Op de maquette voelde je wel het steeg-gevoel.
- Voor personeel, men moet s’nachts op heel de vloer werken.
- Een GECORO-lid stelt de vraag of de blokken verder uit elkaar kunnen voorzien worden.
- Er zit al 9m tussen, dat zou niet goed zijn naar de omgeving toe.
- Een GECORO-lid stelt vast dat de functies zo veelvuldig en complex zijn dat wij dat moeilijk anders kunnen voorstellen. Er zit een ontwerpmethodiek achter, en hier is goed over nagedacht. Het is nodig voor Nijlen.
- Een GECORO-lid geeft aan dat er wel bezorgdheden zijn rond ambulancedienst die hier zou komen bij omwonenden.
- In Kessel moet een ambulancedienst komen, i.f.v aanrijdtijden, volgens het afdelingshoofd Ruimte.
- Een GECORO-lid stelt dat er ambitieuzer gewerkt moet worden op vlak van mobiliteit. Er is geen monitoring van de huidige parkeerbezetting. Ook ondergrondse parking blijft parking, maar dat gaat men niet doen (financiële plaatje). Mensen worden vaak afgezet, men kan beter inzetten op een goede kiss&ride zone.
- Een GECORO-lid stelt dat oostelijk er echt een toegangspoort moet zijn naar het groen, dit mag niet toegeknepen worden door de infrastructuur.
- Een GECORO-lid stelt de vraag of de visput niet ontsloten moet worden.
- Kan mogelijk langs landbouwgebied volgens het afdelingshoofd Ruimte.
- Een GECORO-lid stelt de vraag waarom daar een laadpaal moet komen.
- Er is een juridische verplichting om laadinfrastructuur te voorzien volgens het afdelingshoofd Ruimte. Privaat domein; als er iemand staat geparkeerd, dan is dat zo.
- Een GECORO-lid stelt de vraag of de hoofdzichtlijn toch centraal op de speelplaats is. Er is geen zichtlijn van het Pastoor Schellekensplein naar het landschap.
- Je kan verbaast zijn hoe laag dat de gebouwen zakt t.o.v. de weg door het grote reliëfverschil.
- Een GECORO-lid stelt de vraag of het niet gaat om woongebied naast het speelgrondje, i.p.v. bosgebiedje. Wat is hun visie hierop? Aan het cinemastraatje is niet de plek voor herontwikkeling
De GECORO erkent het onderzoekswerk dat reeds in dit ontwerp gestoken is, en erkent de moeilijkheidsgraad welke gepaard gaat met een project met zulk uitgebreid functioneel programma.
Het advies luidt VOORWAARDELIJK GUNSTIG. De volgende voorwaarden worden meegegeven;
- Er moet ambitieuzer gewerkt worden op vlak van mobiliteit en parkeerplaatsen. De druk van de parkeerplaatsen op het lokale landschap dient beperkt te worden, en een goede kiss&ride zone kan al een oplossing vormen.
- Er moet nog verder nagedacht worden over de noodzakelijke zichtlijnen (Pastoor Schellekensplein – landschap en cinemastraatje – landschap).