Het project betreft een bouwproject voor 12 appartementen en 13 woningen met centrale groenruimte. Het project wordt toegelicht door het architectenbureau (B-architecten). De ontwerper heeft getracht de principes uit het BKP zo goed als mogelijk toe te passen. De presentatie kan worden geraadpleegd via de pdf in bijlage.
Toelichting project en vragen
B-architecten stelt het ontwerpvoorstel voor. Er wordt een voorstel gedaan van het project Ferm 2.0 door iemand van HEEM en de architecte. Hierin wordt een alternatief project voorgesteld op het reeds vergunde co-housing-project, waarbij meer wordt ingezet op kleinere wooneenheden, in een mix van woninggroottes, waardoor de prijzen per wooneenheid gedrukt kunnen worden.
De GECORO heeft nog de volgende vragen en opmerkingen tijdens de bespreking met de architect:
- Een GECORO-lid stelt de vraag of er een deel niet ingekleurd is geweest.
- Een GECORO-lid stelt de vraag of er nog gemeenschappelijke ruimtes zijn (buiten de tuin)?
- Er is onder de fietsenstallingsluifel een collectieve tuinberging en een collectief paviljoen. Ook de garage ondergronds is gedeeld.
- Een GECORO-lid stelt de vraag of de gemeenschappelijke ruimte optioneel is, zit het er bij in?
- De sauna is mogelijk, maar is 90% zeker.
- Er is geen binnenruimte die gemeenschappelijk gebruikt wordt.
- Een GECORO-lid is van mening dat in het Belgische weer meer nood is aan een gemeenschappelijke binnenruimte.
- De markt is veranderd en de binnenruimte uit Ferm 1.0 was economisch niet haalbaar.
- Er is geen sprake meer van een co-housingsproject. Het is een meer collectief project.
- Een GECORO-lid stelt de vraag of op vlak van verwarming, gemeenschappelijke verwarming nog mogelijk is. En waar komen zonnepanelen?
- Er is niets veranderd in dit aspect, er wordt gewerkt met bio-thermische energie en zonnepanelen etc. zonnepanelen komen in hoofdzaak op het plat dak. Mensen kunnen op de daken van de nieuwe eengezinswoningen komen in individueel initiatief.
- Een GECORO-lid stelt de vraag of er laadpunten worden voorzien?
- Er wordt wachtleidingen aangelegd. Op lange termijn is publiek laden ook mogelijk, maar dit beslist VME. Ook deelwagen openstellen voor de buurt is een VME-beslissing.
- Een GECORO-lid stelt de vraag of het een privaat domein betreft.
- Ja, in VME, niet in aparte kavels.
- Het afdelingshoofd Ruimte stelt de vraag of er een Inventaris van waardevol groen op het terrein is gebeurd?
- Donkergroene bomen zijn huidige waardevolle/gezonde bomen.
- Een GECORO-lid stelt de vraag of er wordt gewerkt met infiltratiekratten. In het vorig ontwerp zat ook een vijver? Zijn er infiltratieproeven gedaan?
- Vorig voorstel was met een niet-natuurlijke zwemvijver, dit is geen wadi maar ‘verharde oppervlakte’ met overloop op infiltratiebekken.
- Nu zou een wadi de voorkeur kennen. De grond is goed doorlaatbaar, maar lange leidingen zorgen voor een diepe inloop (richting de regenwaterput), er moet een technisch systeem bedacht worden om te werken naar een wadi.
- Een GECORO-lid stelt de vraag of een kruipruimte als infiltratieruimte hier een optie is.
- Een GECORO-lid stelt de vraag of toegankelijkheid voor de brandweer overal gegarandeerd wordt.
- Voorbesproken met de brandweer, waar een groene maar overrijdbare zone middenin wordt voorzien om aan alle units te kunnen komen.
- Een GECORO-lid stelt de vraag hoe Woonbal ontsloten wordt. Kunnen beide gecombineerd worden naar ontsluiting toe?
- Het afdelingshoofd Ruimte geeft aan dat de heraanleg van Ophoven zal van start gaan want de laatste beslissing hieromtrent werd recent genomen in de Gemeenteraad. Een aansluiting op de nieuwe pendelparking is hier voorzien. Het is inrijden via Kesselsesteenweg en uitrijden via Ophoven, in een enkelrichting-visie. Er wordt een fietsdoorsteek voorzien.
- Een GECORO-lid stelt de vraag hoe de fietsdoorsteek en de weg gescheiden worden.
- Nu wordt een haagje voorzien, idealiter zou er ook een poortje kunnen komen naar dit fietspad.
- Een GECORO-lid stelt voor om andere voorgevel-uitzichten te krijgen met bv. verschillende raampartijen, een verschillende gevelgeleding/baksteenverband tussen ramen, dit kan hier interessant zijn. Dit is anders dan het vorige voorstel.
- Het afdelingshoofd Ruimte stelt de vraag hoe de gevel van het appartementsgebouw naar de Kesselsesteenweg zich verhoudt tot die weg. Hier moet een goede visualisatie gemaakt worden, want het huidige typische beeld is ‘de schuur met het witte dak’, maar die details in de andere gebouwen qua architectuur moeten zich kunnen verbinden. Momenteel is er nog niet het juiste evenwicht; ofwel schuur centraal, ofwel wisselwerking.
- Gevelprincipe gaat rondom rond. Hier zal werk van worden gemaakt.
- Een GECORO-lid stelt de vraag of het totale woonoppervlakte gelijk is gebleven.
- Er wordt niet meer woonoppervlakte gecreëerd. Het verschil zit in blok B, nu met een volledige derde bouwlaag i.p.v. een hellend dak. De kroonlijst werd opgetrokken in de overige blok (nieuwe eengezinswoningen).
- Een GECORO-lid stelt de vraag of de kosten nu zijn gedrukt door minder gemeenschappelijke ruimte of door het voorzien van kleinere ruimtes, terwijl er nog wel veel grote wooneenheden aanwezig zijn.
- Vorige keer 135m2 per woning naar nu gemiddeld 115m2 per woning. En het sublimeren van een aantal gemeenschappelijke ruimtes.
- Een GECORO-lid stelt de vraag of hier ook een idee voor begeleid wonen is vervat, want dit was wel het geval in het vorige project.
- Nu niet meer, partner i.v.m. mensen met een beperking in co-housing kan hier niet meer.
- Een GECORO-lid stelt de vraag of er een lift wordt voorzien voor de parking (i.f.v toegankelijkheid).
- Appartementsblok voldoet volledig aan normen van toegankelijkheid.
- Een GECORO-lid stelt de vraag waar men zal parkeren (bewoners maar ook bezoekers) bij maar 26 parkeerplaatsen voor 25 units.
- Visie mobiliteit; minder parkeerplaatsen per unit. Voor bezoekers zijn er parkeerplaatsen in Woonbal, in collectieve voorzieningen.
- Een GECORO-lid stelt de vraag of er naast het gebruik van andere metselverbanden, er gedacht is aan het kalleien voor een authentieke uitwerking.
- Er wordt vanuit stedenbouwkundige verordeningen gewerkt met roodbruin metselwerk. Kalleien is ook niet aanwezig binnen de site nu.
- Afdelingshoofd Ruimte geeft aan dat vanuit het Beeldkwaliteitsplan gestuurd wordt naar een dorpse identiteit met dit soort metselwerk.
- Een GECORO-lid stelt de vraag welke inhoud van de schuur bewaard blijft. De authentieke zolder, hoe wordt die onderverdeeld?
- Gelijkvloers leefruimte en slaapkamers op de zolder. Opdeling volgt de spanten van het dak.
Beraadslaging
- Een GECORO-lid stelt een hoge dichtheid vast, dit viel meteen op.
- Een GECORO-lid stelt vast dat er wordt overgegaan van een sociaal naar een financieel project.
- Een GECORO-lid stelt vast dat links er meer (open/groene) ruimte is, rechts is er amper open ruimte .
- Een GECORO-lid stelt vast dat de hoeve gaat verdwijnen binnen (het geheel van) dit project. De focus op de bestaande waardevolle gebouwen gaat gaandeweg verloren in de presentatie.
- Een GECORO-lid stelt vast dat van het dakgebinte in de schuur niets meer gezien gaat worden door de opsplitsing. Dit zou behouden moeten blijven.
- Een GECORO-lid stelt vast dat de schuur weinig anders is ingedeeld t.o.v. de vergunning, was toen ook al gecompartimenteerd. Het is geen bescherm monument.
- Een GECORO-lid stelt de vraag wat de dichtheid in Woonbal is?
- Het afdelingshoofd Ruimte stelt dat de provincie hier een hogere dichtheid aanvaard (dicht bij de kern/station/…). Maar de identiteit gaat verloren.
- Een GECORO-lid stelt de vraag of het project nu wel goedkoper is. Jonge gezinnen gaan dit niet kopen, zelfs als he 30.000 euro goedkoper is.
- Een GECORO-lid stelt de vraag of het collectieve verhaal de verkoop tegengehouden heeft.
- Enerzijds de prijs, anderzijds het feit dat je dit niet kan ‘zien’, is maar op plan. Notariaat was wel reeds verkocht voor ze er stonden.
- Iemand haalt aan dat het in Olen ook lang duurde voor deze verkocht werden.
- Een GECORO-lid stelt vast dat er weinig leven in het gebouw of in de tuinen kan worden voorgesteld.
- Een GECORO-lid stelt de vraag waar de sauna vandaan kwam. Een kleine overdekte centrale ruimte had logischer geweest.
- Een GECORO-lid stelt vast dat een gebouw best niet bij waardevolle bomen gezet wordt.
- Een GECORO-lid stelt de vraag wie de tuin gaat onderhouden.
Het advies luidt ONGUNSTIG. De Gecoro betreurd dat het kwalitatieve project wordt omgevormd naar een plek waar verdichting primeert op kwaliteit. Er is een groot contrast tussen schuur en de op te richten woonvolumes. Het unieke van de site gaat verloren, en het contrast is te groot. De bijsturing is zo drastisch dat het een compleet nieuw project is, met nog eens extra woonoppervlakte.