Het project betreft een bouwproject met een mix aan meergezinswoningen aan de steenweg en stapel- en grondgebonden woningen in een groen landschap.
De ontwerper stelt zijn concept/visie voor waarbinnen hij heeft getracht de principes uit het BKP, de mogelijkheden conform het RUP en de structuurschets vanuit de gemeente zo goed als mogelijk toe te passen.
Toelichting project en vragen
Voor de toelichting van dit project is extern publiek aanwezig in de zaal (verlaten de zaal na toelichting).
Amber en Jeroen van APART architecten stellen het ontwerp/concept voor. Te raadplegen via de volgende link (te zwaar bestand): 3.Concept template-brabo nijlen 20231009_compressed.pdf
De GECORO heeft nog de volgende vragen en opmerkingen tijdens de bespreking met de architect:
- Wat is het verschil tussen stapelwoningen en meergezinswoningen?
- De woningen werden nog niet ontworpen maar de meergezinswoningen hebben een gezamenlijke traphal, en stapelwoningen hebben een eigen toegang. Door het terreinverschil kan een nieuw platform ontstaan om in de hal toe te komen.
- Hebben de woningen een private tuin?
- Ja, een beperkte private tuin die overgaat in een collectieve tuin.
- Ook een aparte parkeercluster met carports achteraan voor eengezinswoningen.
- Is de ingang naar de eerste woningen via de Berggoorstraat? Dit is een smalle straat met twee open beken/grachten waarin afval wordt gestort.
- Via de gewestweg Bouwelsesteenweg ontsluiten is niet mogelijk volgens het AWV. Logisch om via de Berggoorstraat te gaan.
- Vraag aan de gemeente of die verbreed moet worden of gekipt.
- Oppervlakte van de ganse site?
- Linkse deel op masterplan is hoe het nu is?
- Gebouwen die er nu zijn, maar onbebouwd deel wordt meegenomen als toekomstbeeld. Dit is een mogelijke ontwikkeling.
- Langs de hooidonkstraat is bebouwing aanwezig en is een verkaveling goedgekeurd, dus bebouwing hierlangs lijkt mogelijk.
- Ontsluiting, focus op trage wegen, maar de toegang naar de parkeergarages is dan middenin de trage weg? Hoe kan je dat laten samengaan met de andere toegang van de auto’s? Zo weinig mogelijk auto’s op het perceel lijkt wenselijk. Is er ook een lange inrit nodig door de hoogteverschillen?
- Nu staat toegang tot inrit frappant in het midden. Maar door te werken met landschapstafels blijft doorgang mogelijk. Wel wordt groene zone doortrokken.
- Te vermijden om alle auto’s te laten rondrijden en drukte te krijgen op één toegang. Zo snel mogelijk van de weg af gaan en inrijden in een landschapstafel.
- Is de buitenruimte privé of doorwaadbaar voor fietsers en voetgangers? Wie doet beheer?
- Idee is publieke trage verbinding, maar kan ook privé.
- Onderhoud is dan in samenspraak, zou logischer zijn dan voor de gemeente. Zitten nu nog maar in conceptfase.
- Er is kort nagedacht over de waterhuishouding, al bezig met infiltratie? Zeker niet op wachten. Men heeft de indruk dat het zuidoostelijke deel een watergevoeligheid heeft die groter is dan aangeduid in de plannen. Hoe via inrichting of compensatie meenemen?
- Watertoetskaart werd nagekeken en er is een kleine kans op overstromingen. Er is wel compensatie nodig.
- Te kijken naar de cijfers om na te gaan wat nodig is.
- Ontmoetingsbuffer?
- Buffer enkel gevuld met water als er overstort is, maar op droge momenten wordt hier toch een functie aan gegeven voor 99% van de tijd.
- Idee van morfologische geschiedenis van de ophoging? Dit kan duiden op archeologische zaken onder de grond?
- Als men uitzoomt zie je de landduin richting Grobbendonk. Het maakt geen deel uit van de duinenstructuur, maar kan wel een uitloper zijn geweest.
- Gemeente vermoed ook dat dit de uitlopers zijn van de zandafzettingen vroeger.
Beraadslaging
Om belangenvermenging te vermijden, verlaat Magali Van Eynde (vader is voorzitter van APART architecten) de zitting.
Tijdens de beraadslagingkomen de volgende elementen aan bod;
- Een GECORO-lid geeft aan dat de 3 woningen achter de meergezinswoning wel kloppen binnen het masterplan, maar niet zonder de uitvoering van de rest van het masterplan.
- Het afdelingshoofd Ruimte geeft aan dat een masterplan voor zulke binnengebieden wel steeds wordt gevraagd in de conceptfase.
- Een GECORO-lid geeft aan dat een mooie buitenruimte wordt gecreëerd, maar dat door het ondergronds parkeren de auto primeert boven de trage weg. Er is nog enige onzekerheid over de lokale combinatie van inrit en trage weg/groen.
- Een ander GECORO-lid geeft aan dat de trage weg en de inrit elkaar wel niet kruisen, dus dit vormt in principe geen probleem.
- De inrit zou verbreed moeten worden om kruisende wagens te accommoderen volgens een GECORO-lid.
- Het afdelingshoofd verduidelijkt dat in het verleden door de vele ontwikkelingsvragen een richtinggevende structuurschets werd gemaakt door de gemeente.
- Een GECORO-lid geeft aan dat het goed is dat men de bushalte integreert in het ontwerp.
- Men geeft aan dat een goede landschapslezing is gebeurd en dat slim is gewerkt met de hoogteverschillen.
- Een GECORO-lid geeft aan dat er nog huiswerk is rond de waterhuishouding.
- Een GECORO-lid geeft aan dat het vreemd is dat het naburige perceel aan de Hooidonkstraat niet meegenomen wordt in het project (wel in masterplan maar niet in project). Dit masterplan geeft meerwaarde aan het perceel, maar werd niet mee verkocht.
Het advies luidt voorwaardelijk gunstig. De GECORO waardeert de grondige lezing van de site, en vraagt om de besproken aandachtspunten rond het masterplan, de inrit van de ondergrondse parkeergarage en de waterhuishouding mee te nemen richting een concreter ontwerpvoorstel.