2023_AR_GECORO_00022 - Ontwerpvoorstel 2 - Woonproject FERM 2.0 (HEEM) - Kesselsesteenweg 35 - Advies

Op 31 maart 2022 verleende de gemeente Nijlen een omgevingsvergunning aan HEEM voor het project FERM of 'het oprichten van een cohousing project met twee nieuwbouw volumes en de renovatie van een woonhuis en schuur tot 15 woningen, 5 studio’s voor zelfstandig begeleid wonen en gemeenschappelijke ruimte voor polyvalent gebruik' (2021/328). Dit project wordt voorzien op het hoekperceel van Kesselsesteenweg - Ophoven, naast de site van de 'Woonbal' waarvoor een RUP werd opgemaakt. Zie inplantingsplan vergunning in bijlage en de site https://ferm.heem.be/.

De gemeente ontving van HEEM de vraag of een nieuw project onderhandelbaar was, aangezien geen woningen verkocht werden binnen het co-housing concept.

Aan de GECORO werd advies gevraagd op de vorige zitting van 22/06/2023. Op basis van het ongunstige GECORO-advies en de opmerkingen, werd een intensiever architectuuronderzoek gestart. In bespreking met de omgevingsambtenaren werd een nieuw projectvoorstel opgemaakt, welke ook reeds werd ingediend als omgevingsvergunningsaanvraag (29/09/2023).

Aan de Gecoro wordt opnieuw advies gevraagd, welke zal meegenomen worden binnen de beoordeling van de omgevingsvergunningsaanvraag. 

Op 31 maart 2022 werd een stedenbouwkundige vergunning verkregen voor deze site (OMV_2021140415) voor 15 woningen en 5 studio’s voor zelfstandig begeleid wonen. 

De voorliggende aanvraag omvat een projectvoorstel waarbij de bestaande gebouwen verbouwd en herbestemd worden naar een woonproject met:

• 5 rijwoningen in de hoeve
• 4 rijwoningen in de schuur
• 4 rijwoningen in het nieuwbouwvolume parallel met de Kesselsesteenweg
• 12 appartementen en ondergrondse parkeervoorziening in het nieuwbouwvolume haaks op de Kesselsesteenweg

Toelichting project en vragen 

Het project werd door de GECORO-leden bekeken, en nog eens toegelicht door de GOA o.b.v. de bijgeleverde presentatie.

De GECORO heeft nog de volgende vragen en opmerkingen tijdens de bespreking:

• Waar komt de trage weg?
  • De trage weg is vastgelegd in het RUP, oostelijk van het projectgebied.
• Er is sprake van een hoge kroonlijsthoogte rechts, het open gevoel rond die trage weg gaat dan weg.
  • Daartegenover wordt aangehaald dat binnen het RUP oorspronkelijk oostelijk een volume mogelijk was met binnenplein wat dan weer wel een open gevoel kan vasthouden.
• De densiteit klopt gevoelsmatig nog steeds niet. Links klopt dit (woningen) maar rechts is deze te hoog (meergezinswoning). Dit lijkt op een ‘muur’ achter de schuur. De kost zal zo gedrukt moeten worden. Het wordt als te dens en te hoog ervaren.
• Vroeger wel anders (woningen met zadeldak), nu een zeer groot volume.
• De inplanting van het rechtse volume heeft altijd ter discussie gestaan.
• Het vorige project (rechts) was toch beter/lager. Een zadeldak is een heel ander zicht op de site.
• Fietsenstalling was ervoor ook beter, nu heel lang.
• Groendak op   appartementsblok?
  • Een extensief groendak.

Beraadslaging 

• De meerderheid van de GECORO-leden hebben een bezorgdheid over het volume van de meergezinswoning, dat te groot aanvoelt, en het plat dak dat vloekt met het geheel.
  • Een ander GECORO-lid geeft aan dat dit contrast ook wel iets (positief) heeft).
  • De meerderheid blijft dit ervaren als een massief blok of een ‘muur’.
  • Er wordt gesteld dat er meer kwaliteit links dan rechts aanwezig is.
• Een GECORO-lid stelt de vraag of onder een schuin dak een leefruimte voorzien mag worden.
  • Dit mag.
• Door het afdelingshoofd Ruimte wordt aangehaald dat de voorschriften van het RUP dit volume en de hoogte toelaten.
• Een GECORO-lid stelt de vraag of dit volume zo dicht bij de perceelsgrens mogelijk is.
  • Dit kan, want het betreft een project met drie voorkanten/-gevels of wegen.
• Een GECORO-lid stelt de vraag of de ligging van de weg vastligt. Er zou meer kwaliteit mogelijk zijn als dit gekoppeld word aan aangrenzende woonzone.
  • Hier is nu geen vraag naar.
• Een GECORO-lid vat samen dat het linker deel van het project wel voldoende kwalitatief is, maar dat er nog steeds bezorgdheden zijn rond grootte, afstand perceelsgrens voor rechter perceelsgrens en manier waarop de meergezinswoning is uitgewerkt en de fietsenstalling is niet kwalitatief naar de buitenzijde toe. Architecturaal is de meergezinswoning wel aangepast, en het project is links mooi gedaan. Maar er is weinig veranderd rechts. De GECORO vraagt zo om een herdenking of hertekenen. Zo is een voorwaardelijk gunstig advies niet mogelijk.

Het advies luidt ongunstig. Er wordt samengevat dat het linker deel van het project wel voldoende kwalitatief is, maar dat er nog steeds bezorgdheden zijn rond de grootte, de afstand tot de perceelsgrens en de uitwerking van de meergezinswoning-blok. Ook is de fietsenstalling niet kwalitatief naar de buitenzijde toe. Deze bezorgdheden kunnen niet als voorwaarde opgelegd worden, waardoor enkel een ongunstig advies mogelijk blijkt.

Er is sprake van één onthouding van dit ongunstig advies.