2023_RC_RO_00025 - Toelichting/STAVAZA - (Potentiële) aankoop percelen Spoorweglei en Gemeentestraat - Kennisneming

In het voorjaar van 2023 ontstonden kansen om via de aankoop van private percelen, de publieke ruimte waar mogelijk te optimaliseren. Volgende voorstellen tot aankoop werden geuit, en goedgekeurd voor verdere onderhandelingen door het CBS op 24/07/2023;

• De aankoop van de percelen Spoorweglei 44 en 45 en Kerkeblokken ZN
• De aankoop van het perceel Gemeentestraat 43

Naar aanleiding van enkele vragen tijdens de gemeenteraad, worden achterliggende argumentatie voor de aankoop van voorliggende percelen toegelicht. 

Volgende argumentatie vormt de basis voor de (potentiële) aankoop van voorliggende percelen;

• De aankoop van de percelen Spoorweglei 44 en 45 en Kerkeblokken ZN; de percelen bieden een enorm potentieel in het kader van trage wegen, recreatie en sociale woningbouw. 
  • Recreatie - de optimalisatie van het Diamantcentrum

    • Het verhogen van de zichtbaarheid van het centrum vanop de Spoorweglei/Kerkstraat/Bevelsesteenweg.

    • Het optimaliseren van de buitenruimte rondom het Diamantcentrum.

    • Het creëren van een verblijfsplek i.p.v. een doorgangsroute.

    • Het creëren van meer ruimte voor lokale handelaren/horeca zoals het Criterium en Bpost.

  • Trage wegen

    • Het opentrekken/zichtbaar maken van de bestaande trage verbinding tussen de Spoorweglei en Kerkenblokken.

    • Het creëren van een nieuwe/bredere trage verbinding tussen de Spoorwegleid en Kerkenblokken.

  • Sociale woningbouw

    • Een combinatie van doorwaadbaarheid en sociale woningbouw is mogelijk.

    • Daarnaast is de Zonnige Kempen ook eigenaar van Spoorweglei 38 en 40.

                    Zie motivatie-presentatie in bijlage.

• De (potentiële) aankoop van het perceel Gemeentestraat 43; het perceel biedt een enorm potentieel in het kader van de ontwikkeling van het toekomstige Beekpark-Zuid. 
  • Recreatie - verbinding Beekparken
    • Beekpark-Noord en -Zuid met elkaar verbinden (recreatieve route)
    • Beek meer beleefbaar maken vanaf recreatieve route
  • Landschap en beek
    • Ruimte geven aan de beek via meanders en herprofilering (i.k.v. overstromingsopgave)
    • Oude woning met kwaliteiten (gezicht naar Gemeentestraat én naar de beek)
  • Programma githo nijlen/Academie
    • Mogelijkheden voor programma van githo nijlen/Academie?
      • Perceel biedt mogelijkheid naar evacuatiewegen circulatiemogelijkheden, natuurlijk licht langs gemene wand en creëren van een nieuwe en aantrekkelijke poort voor het githo nijlen aan de steenweg.
      • Woning biedt mogelijkheid naar behoud historisch dorpskarakter en volume. Als conciërgewoning/ontspanning/erfpacht... (het gaat wel om een sterk te renoveren woning)
    • Verhouding woning-githo nijlen?
      • Integratie erfgoed?
      • Landschappelijk element; uitkijktoren, wintertuin, bushalte,...
  • Wonen
    • Mogelijkheid tot afsplitsen brandweg/toegangsweg (4m breed) en verkoop van perceel met woning (maar RUP Kern Nijlen beperkt dan verbouwingsmogelijkheden, nieuwbouw moet 3-6m van rooilijn liggen en verbouwing enkel binnen bestaand volume) (De landmeter zal nog een indicatie bezorgen van de schatting wanneer de nieuwe toegangsweg tot githo nijlen afgesplitst zou worden van het perceel.)
    • mogelijkheid tot renovatie historisch pand en ingebruikname door sociale verhuurmaatschappij

                    Zie motivatie-presentatie in bijlage.

Tijdens de bespreking van de Raadscommissie Ruimtelijke Ontwikkeling komen de volgende elementen aan bod inzake de aankoop van de percelen Spoorweglei 44 en 45 en Kerkeblokken ZN;

• Een raadscommissielid (Nieuw Nijlen) stelt de vraag of het voorzien van ruimte voor terras voor het Criterium op kost van de gemeenschap zou gebeuren.
  • Het afdelingshoofd Ruimte geeft aan dat binnen de verschillende scenario’s terugverdienmodellen aanwezig zijn (bv. verkopen van restpercelen/ontwikkeling/…). Het uitbreiden van het terras voor het Criterium is een keuze; al dan niet gratis toelaten.
  • De burgemeester geeft aan dat ook andere horecavoorzieningen terrassen op het openbaar domein hebben verkregen (bv. Roskam), waar hier inderdaad een keuze gemaakt moet worden of dit in dit geval mogelijk is of niet.
• Een raadscommissielid (Nieuw Nijlen) stelt de vraag of in de laatste twee opties de auto’s tot aan de achterzijde van de post zouden kunnen rijden. Dit wordt als een vreemde ingang aanzien.
  • De omgevingsambtenaar geeft aan dat een ontsluiting voor gemotoriseerd vervoer enkel mogelijk kan zijn tot aan de carports in het gebied, niet tot aan de post.
  • De burgemeester geeft aan dat hier nog geen gesprekken over zijn opgestart. Daarnaast heeft toegang tot de post langs twee zijden zeker ook voordelen. Dit blijkt ook uit de slager en de apotheek aan het August-Hermansplein. Er is ook veel in beweging bij Bpost, waar deze binnen 5 jaar misschien vervangen zou kunnen zijn door een andere handelaar op deze site. 
• Een raadscommissielid (Groen – Open VLD) stelt dat dit zeker een positief verhaal kan zijn, waar het Diamantcentrum meer tot zijn recht kan komen.
  • De burgemeester geeft ook aan dat het Diamantcentrum wel toerisme naar Nijlen brengt (vooral senioren), waar zij met de bus aankomen en een bezoek aan het centrum combineren met het bezoeken van lokale horeca (bv. Criterium, Notariaat) en lokale handel (bv. Gouden Haan).

Tijdens de bespreking van de Raadscommissie Ruimtelijke Ontwikkeling komen de volgende elementen aan bod inzake de (potentiële) aankoop van het perceel Gemeentestraat 43;

• Een raadscommissielid (Nieuw Nijlen) stelt de vraag of aankoop van dit perceel wel (financieel) realistisch is, en vraagt naar wat het schattingsverslag stelde t.o.v. de vraagprijs.
  • Het afdelingshoofd Ruimte geeft aan dat via het strategisch project van de Nete 40% van de kost van werving kan gefinancierd worden. Daarnaast wil de provincie (als waterbeheerder), voor de rest van de kost wel 50% (+/- 140.000 euro) bijpassen. 
  • De burgemeester en schepen van onderwijs geven aan dat hier de vraagprijs wel nog te ver af staat van de schatting. Er zijn gesprekken gevoerd met de eigenaar, maar hier is nog niets concreet genoeg uitgekomen. De schatting bedraagt +/- 405.000 euro, waar de gemeente max. 10% van kan afwijken. Het pand heeft nu ook reeds restricties waar een bufferzone van 5m t.o.v. de waterloop vrij moet blijven, en waar onvergunde constructies aanwezig zijn.
• Een raadscommissielid (Groen – Open VLD) stelt de vraag of dit gebouw aan de EPC waarden zou moeten voldoen, en of dit dan betekend dat een renovatie nodig is om boven een EPC E uit te komen.
  • Het afdelingshoofd Ruimte geeft aan dat dit van de mogelijke bestemming van het gebouw afhangt (woning/kantoor/recreatie/…). Dit moet nog bekeken worden.
• Een raadscommissielid (Groen – Open VLD) stelt de vraag of de aankoop dan al zeker is, of niet.
  • Het afdelingshoofd Ruimte en de burgemeester geven aan dat dit geen evidente aankoop is (prijs etc.).
• Een raadscommissielid (Nieuw Nijlen) stelt de vraag of de aankoop dan enkele gebeurd voor de weg voor het githo nijlen, en voor het Beekpark-Zuid.
  • Het afdelingshoofd Ruimte vult aan dat dit ook voor de wateropgave van belang is; het voorzien van een hermeandering van de Nijlense Beek, welke over het perceel loopt.
  • De burgemeester vult aan dat hier ook een oude erfdienstbaarheid loopt tegen de gevel van het githo.