Molenbos is een gekend tenniscentrum in Nijlen en omstreken met een van de grootste ledenaantallen uit de regio. Het ledenaantal zat tot en met 2005 in een stijgende trend. Daarna bleef het zeker tot 2016 relatief stabiel. Met de sterke opkomst van padel is er opnieuw een periode van ledengroei geweest tot een nieuw plateau van circa 900 leden (+50%) die gebruik maken van de tennis- en padelinfrastructuur. Het is daarmee één van de grootste tenniscentra van Vlaanderen geworden. Vastgesteld werd dat de site nu aan de uiterste limiet van zijn recreatieve draagkracht zit. Dit heeft als gevolg dat de huidige infrastructuur, die verouderd is, niet meer is voorzien op dit ledenaantal en dat er aanpassingen nodig zijn. Met de ingrepen wordt niet beoogd om het ledenaantal nog verder te doen aangroeien, men wil zich richten op een kwalitatieve sportbeleving van de leden die er reeds zijn.
De tennisclub stoot op problemen om de gewenste uitbreiding en reorganisatie van de site te kunnen doorvoeren omdat de site deels zonevreemd gelegen is. Het sportcentrum vroeg in het verleden een planologisch attest aan om de beoogde aanpassingen te kunnen doen. Op 27 juni 2016 heeft de gemeente een voorwaardelijk gunstig planologisch attest afgeleverd. Intussen heeft het sportcentrum op basis van dit planologisch attest een vergunning verkregen i.f.v. de regularisatie van een aanzienlijk deel van de bestaande infrastructuur.
Het RUP gaat verder op concrete plannen die het tenniscentrum heeft opgemaakt in functie van hun behoeften. Het RUP heeft tot doel om de juiste juridische bestemming te voorzien en een kader te creëren waarbinnen de tennisclub zijn activiteiten kan voortzetten en de beoogde reorganisatie en beperkte uitbreiding kan realiseren. Binnen het RUP worden de maximale uitbreidingsmogelijkheden van de sportcluster binnen zijn omgeving bepaald.
Op 12 september 2023 werd het Ontwerp RUP Molenbos voorlopig vastgesteld door de gemeenteraad.
Vervolgens werd een openbaar onderzoek georganiseerd, van 23 oktober 2023 tot en met 22 december 2023. Aan de GECORO wordt gevraagd de adviezen, opmerkingen en bezwaren uit dit openbaar onderzoek te bundelen tot een gemotiveerd advies, gericht aan de gemeenteraad.
ARt. 2.2.14 §5 uit de VCRO bepaald dat:
De gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening bundelt en coördineert alle adviezen, opmerkingen en bezwaren en brengt binnen negentig dagen na het einde van het openbaar onderzoek gemotiveerd advies uit bij de gemeenteraad. Dat advies bevat de integrale adviezen van de deputatie en het agentschap. Op hetzelfde ogenblik bezorgt de gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening het college van burgemeester en schepenen de gebundelde adviezen, opmerkingen en bezwaren.
Overzicht ontvangen bezwaarschriften en adviezen
Conform artikel 2.2.21 uit de VCRO werden verplichte adviesinstanties aangeschreven met de vraag tot adviesverlening. De volgende adviezen werden ontvangen tijdens het openbaar onderzoek, lopende van 23/10/2023 tot en met 22/12/2023. Er werden geen bezwaarschriften ontvangen.
Beknopte weergave van het ongunstige advies
Binnen het ongunstige advies van de Deputatie worden samengevat volgende argumenten aangehaald;
Dit wordt als volgt door de Deputatie beargumenteerd.
Het GRS van Nijlen neemt volgende richtinggevende bepalingen op over het plangebied:
‘Molenbos is één van de centrumzones voor sportinfrastructuur. In het algemeen zijn ontwikkelingsperspectieven voor deze sportinfrastructuur afhankelijk van de schaal en de dynamiek van de kern. Ontwikkelingen die dit niveau overstijgen zijn niet gewenst. De huidige zone-eigen infrastructuren van sportcentrum Molenbos kunnen blijven bestaan. Een eventuele uitbreidingsbehoefte kan in beperkte mate worden opgevangen in oostelijke, zuidelijke of westelijke richting ten opzichte van het bestaand terrein. Ontwerpend onderzoek in detail zal hierover uitsluitsel geven. De gemeente suggereert het gedeelte ten noorden van de recreatieve voorzieningen in aanmerking te nemen voor verweving (recreatie, bos, landbouw). Bestaande zonevreemde infrastructuren moeten worden afgewogen in een ruimtelijk uitvoeringsplan. Voorschriften, inrichting, beheer en eventuele nabestemming moeten per zone worden geregeld via ruimtelijke uitvoeringsplannen.’
‘Voor de recreatieve voorzieningen ter hoogte van Molenbos geldt de straat Molenbos, in het zuiden geflankeerd door een versnipperde bosstructuur, als harde zuidelijke grens. Eventuele behoeften moeten ten noorden ervan worden opgevangen. De bosstructuur markeert de overgang tussen bebouwde en open ruimte en komt in aanmerking voor zacht recreatief medegebruik met een minimum aan infrastructuur (speelbos enz.). Van het ingesloten gebied tussen de woonkern en de recreatieve voorzieningen is de huidige bestemming (bosgebied) achterhaald. Via een ruimtelijk uitvoeringsplan moet dit gebied worden geordend.’
De twee passages in het GRS samen stellen dat er uitbreidingen mogelijk waren tussen de sportvelden en de straat Molenbos, maar niet ten zuiden van de straat Molenbos. Sinds 2015 (datum herziening GRS) zijn op dit perceel bijkomende sportvelden aangelegd ten zuiden van de toenmalige infrastructuur.
Onder 6.3 verenigbaarheid GRS staat:
‘De weg Molenbos wordt gerespecteerd als grens voor de eigenlijke recreatieve voorzieningen. Al de behoeften op vlak van sport- en spelinfrastructuur worden opgevangen in de ruimte ten noorden van de weg. Een aantal van de bestaande sportterreinen ten zuiden van de weg (i.c. de petanquevelden en het basketbalterrein), verdwijnen op de huidige locatie. Ten zuiden van de weg wordt uitsluitend ruimte voorzien voor de inrichting van een parking. De ruimte die hiertoe wordt herbestemd, blijft beperkt tot het onbeboste deel tussen de weg en het bestaande bos net ten zuiden van het plangebied. De uitbreidingszone betreft een terrein dat vandaag al voor een groot deel ingenomen is door parkeervoorzieningen en sportinfrastructuur (i.c. de voornoemde petanquevelden en het basketbalterrein).’
Hier wordt foutief gesteld dat de parking geen deel uitmaakt van de recreatieve voorzieningen. De parking is onlosmakelijk verbonden aan de recreatieve cluster. De redenering dat de uitbreidingszone een terrein betreft dat vandaag al voor een groot deel is ingenomen door parkeervoorzieningen en sportinfrastructuur (petanquevelden en het basketbalterrein) moet worden afgewogen ten opzichte van het feit dat de sportinfrastructuur (petanqueveldenen basketbalvelden) onvergund en zonevreemd zijn en de parking enkel vergund is als tijdelijke parking.
Het RUP houdt de straat Molenbos niet aan als harde grens voor de recreatieve infrastructuur. Zodoende is het RUP niet in overeenstemming met het GRS. Dit is een schorsingsgrond.
De uitbreiding van het sportcentrum gaat gepaard met bijkomende dynamiek. Die dient eerst binnen de huidige recreatieve bestemming opgevangen te worden, om bijkomend ruimtebeslag maximaal te beperken.
De deputatie merkt opnieuw op dat het RUP de straat Molenbos als zuidelijke grens niet aanhoudt, hoewel dit wel in het GRS zo staat beschreven, ook na de herziening in 2015 (p.57). Zodoende is voorliggend RUP strijdig met het GRS. De uitgebreide bespreking staat onder 2.1.2 GRS hierboven. De deputatie vraagt opnieuw om dit gebied uit de plancontour te halen of de plancontour uit te breiden met het volledige Molenbos en deze te herbestemmen van agrarisch gebied naar bosgebied.
De deputatie vraagt ook dat de bestemming bosgebied ten westen behouden blijft, gezien het deel uitmaakt van ecologische infrastructuur van bovenlokaal belang. Het gaat over het gebied Bogaartsheide-Visseneinde en Moleneinde-Nijlense Beek te Nijlen. Tussen Kessel en Bevel, Visseneind en Bogaertsheide ligt een biologisch waardevol kleinschalig landschap met veel KLE. Het gebied vormt een ecologische verbinding en bevat belangrijke stapstenen tussen natuurkern Merodese bossen te Herenthout (K52), natuurkern bossen van Grobbendonk (K53), natuurverbinding 45 (pijl 45 vanuit RSPA).
Het PBRA schrijft dat wanneer open ruimte wordt omgezet naar een harde bestemming, dit zal moeten worden gecompenseerd. Dit hoeft niet te betekenen dat het niet mogelijk is om voldoende parkeerplaatsen en/of een nieuwe danszaal, kleedkamers… te voorzien. Er is in ten noordwesten van het plangebied immers nog oningenomen recreatiegebied en bovendien wordt er voor alle functies afzonderlijke, gelijkvloerse infrastructuur voorzien in het RUP. Zijn de mogelijkheden binnen de huidige recreatieve bestemming en de cluster zelf al optimaal benut? Kan het ruimtelijk rendement verhogen door te stapelen?
Momenteel zijn de voorschriften niet gericht op maximale stapeling van meerdere functies (parking ondergronds, parking op dak, hoogtes,…). Vanuit het principe van zuinig ruimtegebruik raadt de deputatie aan alternatieven te zoeken.
Het is niet de bedoeling zonder vergunning open ruimte aan te snijden (vb. ten zuiden van de straat molenbos) en dit ruimtebeslag dan later via een herbestemming te regulariseren.
De deputatie wenst ook opnieuw te wijzen op de pluviale overstromingskaart, die aangeeft dat het oostelijke deel van plangebied (waaronder ook het deel ten zuiden van Molenbos) in overstromingsgevoelig gebied ligt.
Behandeling van het ongunstige adviesdoor de Gemeentelijk Omgevingsambtenaar
Onverenigbaarheid met het GRS
In de toelichtingsnota van het RUP wordt in hoofdstuk 6.3 ingegaan op de verenigbaarheid van het RUP met het GRS. Er wordt hierin duidelijk gemotiveerd dat het RUP volgens de gemeente wel degelijk in overeenstemming is met het GRS. De stelling van de provincie dat het RUP in strijd is met het GRS, is volgens de GOA niet juist. Dit standpunt vloeit o.a. voort uit volgende overwegingen.
1) In de herziening van het GRS (2015) is er uitdrukkelijk de mogelijkheid voorzien om een uitbreidingsbehoefte ook in zuidelijke richting te kunnen opvangen. Dit is een wijziging ten opzichte van het oorspronkelijke GRS. Bij de herziening van het GRS was er bij de gemeente dus duidelijk de intentie om aan de sport- en recreatiecluster ook uitbreidingsmogelijkheden te bieden in zuidelijke richting.
De provincie verduidelijkt in haar advies hoe zij de uitbreidingsmogelijkheden in zuidelijke richting cf. het herziene GRS interpreteren: “De twee passages in het GRS samen stellen dat er uitbreidingen mogelijk waren tussen de sportvelden en de straat Molenbos, maar niet ten zuiden van de straat Molenbos. Sinds 2015 (datum herziening GRS) zijn op dit perceel bijkomende sportvelden aangelegd ten zuiden van de toenmalige infrastructuur.”
Dit lijkt echter geen juiste interpretatie. Het klopt dat er recent een aantal padelvelden werden aangelegd tussen de bestaande tennisvelden en de weg Molenbos. De provincie gaat echter voorbij aan het feit dat er hier vóór de realisatie van de padelvelden nog een andere recreatieve voorziening aanwezig was. Op dit deel van het terrein was er namelijk een speeltuintje en vrije speelzone ingericht. Het gaat dus niet om een vrije ruimte waarop er ten tijde van de herziening van het GRS nog een uitbreiding mogelijk was. In die zin lijkt het zeer onwaarschijnlijk dat de toevoeging van uitbreidingsmogelijkheden in zuidelijke richting bij de herziening van het GRS ingeschreven werd met dit gedeelte van het terrein in gedachten.
De speelzone is overigens ook geen functie die overbodig is en die door de club wordt opgegeven. Deze blijft nodig in functie van de jeugdwerking binnen de recreatiecluster. De speelzone wordt op termijn (i.e. na goedkeuring van het RUP) geherlokaliseerd en ingebed in de ‘zone voor park’ aan het westelijke uiteinde van de cluster. Dit wordt ook weergegeven op de inrichtingsvoorstellen voor de recreatiecluster die in de toelichtingsnota van het RUP zijn opgenomen (cf. hoofdstuk 7.1).
2) Het is uiteraard zo dat de parking verbonden is aan de recreatieve cluster, maar de parking zal niet exclusief gebruikt worden door bezoekers van de tennisclub. De parking kan ook gebruikt worden door recreanten die het Molenbos en de omliggende open ruimte wensen te bezoeken. Vanaf de parking vertrekken er diverse paden richting het bos. In die zin dient de parking dus ook een breder algemeen belang. Dit is nu nog wat onderbelicht in het RUP en kan mogelijk duidelijker in de verf worden gezet.
3) De GECORO meent dat er ook gekeken moet worden naar de historiek van het voorliggende dossier. In het verleden werd er een voorwaardelijk positief planologisch attest afgeleverd aan de sportclub. Dit vormde initieel de aanleiding om tot de opmaak van een RUP over te gaan. Zoals vermeld in de toelichtingsnota, is dit planologisch attest inmiddels vervallen en vormt het aldus geen juridische basis meer voor het RUP. Op basis van het planologisch attest heeft de club echter wel nog een vergunning verkregen om een groot deel van de sportinfrastructuur te regulariseren. Ook de parking ten zuiden van de weg maakte deel uit van deze vergunning. Deze werd in tegenstelling tot de overige infrastructuur slechts tijdelijk vergund. De tijdelijkheid van de vergunning vloeit voort uit een van de voorwaarden uit het planologisch attest. Hierin staat het volgende:
“Er wordt een gunstig advies gegeven voor de ontwikkelingsmogelijkheden op korte termijn. Wel wordt er op korte termijn enkel toelating gegeven mits vergunningsaanvraag voor het aanleggen van een tijdelijke parking (max 5 jaar). Er dient immers in de visie op lange termijn (RUP) een doorgedreven ontwerpend onderzoek te gebeuren naar de beste mogelijke inrichting en ligging van de parking en de kruising met het openbaar domein.”
In het kader van het voorliggende RUP is het onderzoek naar de best mogelijke inrichting en ligging van de parking gebeurd. In de toelichtingsnota wordt in hoofdstuk 5 onder het punt ‘locatie voor de autoparking’ duidelijk gemotiveerd dat dit de enige en meest geschikte locatie is om een parking te kunnen realiseren, en dat het geenszins mogelijk is om de parking volledig te integreren binnen de bestaande terreinen van de recreatiecluster ten noorden van de weg. Er werd door middel van ontwerpend onderzoek bekeken hoe de parking het best kan worden ingericht en ingebed binnen de omgeving, rekening houdend met de landschappelijke context en de ligging naast het Molenbos. Dit vindt zijn neerslag in de inrichtingsvoorstellen in hoofdstuk 7.1 van de toelichtingsnota. Deze hebben vervolgens gediend als basis voor de doorvertaling naar het grafisch plan en de stedenbouwkundige voorschriften.
Behoud bestemming bosgebied aan het westelijke uiteinde
In het RUP is aan het westelijke uiteinde een ‘bosbuffer’ met een breedte van 15 m ingetekend. Deze is voorzien als een overdruk binnen de bestemming ‘zone voor park’. De voorschriften voor de ‘bosbuffer’ stellen onder meer dat deze beplant moet worden met hoogstammig groen en dat deze als bos op een ecologische wijze beheerd moet worden. In de toelichtende kolom wordt verduidelijkt dat de ‘bosbuffer’ niet alleen voorzien wordt om de recreatieve voorzieningen in het plangebied landschappelijk af te schermen, maar dat deze vooral tot doel heeft om een ecologische verbinding te realiseren tussen de omgeving ten noorden en ten zuiden van de recreatiecluster. Met de ‘bosbuffer’ en de bijhorende voorschriften zijn er volgens de GECORO dus voldoende garanties ingebouwd om de ecologische verbindingsfunctie waar de provincie op wijst te kunnen waarborgen.
Compensatie voor herbestemming open ruimte naar een harde bestemming
In de toelichtingsnota wordt in de bijlage met de verwerking van de adviezen op het voorontwerp RUP (cf. bijlage 5) inzake de inname van HAG aangegeven dat er in het voorliggende planproces nog geen compensatie voorzien wordt. De gemeente engageert zich er wel toe om de vraag tot compensatie mee te nemen binnen toekomstige planprocessen waarin de visie van de gemeente op de open ruimte juridisch zal worden doorvertaald (RUP Open Ruimte). Dit kan verder toegelicht worden in de toelichtingsnota.
Overstromingsgevoeligheid oostelijk deel
In de toelichtingsnota wordt in de bijlage met de verwerking van de adviezen op het voorontwerp RUP (cf. bijlage 5) aangehaald dat er in de delen van het plangebied met een overstromingsrisico geen gebouwen of constructies mogelijk gemaakt worden die voor een afname van het overstromingsvolume zorgen, of die grote schade kunnen ondervinden bij een eventuele overstroming bij een intense regenbui (i.c. outdoor sportvelden en een onverharde overloopparking bedoeld voor occasioneel gebruik). Bij toekomstige ingrepen in het gebied zal men sowieso ook rekening moeten houden met de (recentelijk aangescherpte) gewestelijke hemelwaterverordening.
Advies Gemeentelijk Omgevingsambtenaar
De Gemeentelijke Commissie voor Ruimtelijke Ordening stelt volgende aanpassingen voor aan het voorliggende RUP, richting de definitieve vaststelling van het RUP.
Behandeling van de adviezen en bezwaren (bespreking GECORO)
Advies GECORO (beraadslaging)
De Gemeentelijke Commissie voor Ruimtelijke Ordening stelt voor gedeeltelijk tegemoet te komen aan het advies van de provincie, en bijgevolg de nodige aanpassingen uit te voeren aan het voorliggende RUP, richting de definitieve vaststelling van het RUP.
De GECORO sluit zich aan gedeeltelijk bij de verkregen adviezen, en geeft bijgevolg een voorwaardelijk advies t.a.v. de gemeenteraad. Er dienen de nodige aanpassingen uit te voeren aan het voorliggende RUP, als tegemoetkoming aan het advies van de provincie, richting de definitieve vaststelling van het RUP.