Het project betreft de ontwikkeling van de kmo-site naast Dobla, voor een kmo-park bestaande uit 4 clusters met 26 kmo’s van 130-250 m2. In het verleden werd reeds project voorgesteld, al wat tijd overheen gegaan waarbij nu de eigenaars terug willen overgaan tot verkoop. Het betreft een groen kmo-park met ecologische elementen (als voorbeeld Malinas in Mechelen), voorbeelden;
- Ook groene gevels
- Rondom voldoende infiltratie voorzien
- Groendaken
- Infiltratiegracht met wandelpad (ter verbinding tussen het Fort van Kessel en het achterliggende groengebied).
De ontwerper heeft getracht de principes uit het BKP zo goed als mogelijk toe te passen. Het ontwerp kan worden geraadpleegd via de pdf in bijlage. De architect (Twist architecten – Bert Van Inglem) licht het voorliggende voorontwerp toe, met ondersteuning van ontwikkelaar Stijn Jellens.
Tijdens de bespreking van de GECORO komen de volgende elementen aan bod:
- Welke activiteiten worden ontplooid?
- Kleine kmo voor schrijnwerker, elektriciens, loodgieter, opslag, … in het verleden al gevraagd om geen grote zaken toe te laten, verkoop enkel aan kleine zaken (en klein deel voor eigen activiteiten). Al mensen uit de regio met kleine activiteiten op gereageerd. Betaalbaarheid is belangrijk. Gebouwen zijn iets hoger om mogelijkheid voor tussenverdiep mogelijk te maken. Ook betere kwaliteit naar levensloop toe.
- Voor aanvraag wordt ingediend, moet ook een reglement opgesteld worden voor het gebruik van de site.
- 26 units geeft veel tewerkstelling. Is er voldoende parking voorzien? Is 50 voldoende, ook voor klanten?
- 2pp per unit voorzien. Blijft kmo, daar gaan geen klanten in de rij staan maar op afspraak. Hoeft ook niet meer te zijn, leert men uit ervaring.
- Er wordt ook een fietsenstalling voorzien. Autoverkeer wordt ook niet maximaal aangemoedigd. Mobiliteitsstudie is ook nodig voor aanvraag (door onafhankelijk bureau).
- Er is een doorsteek door de site. Is deze altijd toegankelijk? Hoe wordt s’nachts de veiligheid gegarandeerd?
- Dit is publiek toegankelijk. Gemeente werkte vroeger aan een nieuw mobiliteitsplan met de vraag naar een trage en veilige verbinding. Een kortere weg naar de heide.
- Gemeente is geen voorstander van overdracht. Is een gunst naar de gemeente toe.
- Pijl naar het fort (trage weg), maar er ligt een spoorweg tussen?
- Op termijn zou gemeente hier een oversteek maken? Als dit nutteloos blijkt, is dit niet nodig.
- Algemeen plan van energievoorzieningen aanwezig, aan andere infrastructuur dan zonnepanelen gedacht?
- Er zijn andere mogelijkheden voor collectieve voorzieningen, maar dit is moeilijk om nu al te realiseren. Moet uit bereidwilligheid van kopers blijken (bv. geothermie). Nu gaat het over ieder zijn eigen dak.
- Materialisatie wegen, waterdoorlatend, camions?
- Licht gekleurd is duurzame weg. Dit betekent dat hier geen verzakkingen mogen gebeuren, asfalt dus. Parkeerplaatsen wel in grasdals. Buiten twee met waterdoorlatende klinkers. Water van de verharding infiltreert ernaast.
- Al infiltratieproeven gebeurt?
- Deze zijn besteld.
- Alles moet infiltreren, op groendak wordt al veel water opgevangen.
- 19% procent ‘groene zone’, wat valt hieronder?
- Parkeerplaatsen en groendak hoort hier niet bij. Groene en infiltratiezones.
- Wat gebeurt er tussen de groene zone en de industrie?
- Momenteel gebeurt daar opslag van materialen, er wordt onthard. Langs de gebouwen komt een dicht groenscherm. In het gevrijwaarde groengebied kan landschappelijk ook meer kwaliteit komen.
- Dit gebied zal niet afgesloten worden. Er is nog niet beslist of dit wordt afgestaan/verkocht of niet.
- Indien hier bezorgdheid is dat dit wordt ingenomen door parking, kan hier beplant worden om tegemoet te komen. Een afsluiting is hier niet de beste oplossing, hagen en bomen misschien wel.
- Circulatie voor leveranciers; is de hoek voor de oprit niet scherp, en wat bij dubbel-richting verkeer? Er kunnen bij gelijktijdig gebruik blokkades ontstaan.
- De draaistralen zijn afgerekend cf. brandweernormen (ook reeds afgetoetst). Leveren met grote vrachtwagens is niet aan te raden, dit ontwerp raadt dit af.
- Het afraden van grote vrachtwagens is toch moeilijk voor zo’n zaken, vaak gaat dit om camions die verschillende zaken leveren.
- Blokkade op Lindekensbaan is ook mogelijk. Dit zou voor een probleem kunnen zorgen.
- Parkeerplaatsen vooraan kunnen vervangen worden door grotere oprit? Hier kan men rondrijden om blokkades te vermijden, als men met de vrachtwagen kan rijden, is er geen probleem. Lindekensbaan is ook breed genoeg. Er staan soms zelfs camions geparkeerd op het fietspad in de buurt.
Tijdens de beraadslaging wordt volgend advies geformuleerd;
- De vraag wordt gesteld of men ooit met Dobla in gesprek is gegaan voor het delen van de oprit. Is hier geen andere mobiliteit mogelijk, met een integratie van beide percelen?
- Daartegenover wordt gesteld dat Dobla ‘s morgens al 3 camions laat laden/lossen, wat gedeeld gebruik niet evident maakt.
- Er is ook een poort die wordt afgesloten, dit maakt gedeeld gebruik moeilijk.
- Er wordt aangegeven dat hier sprake is van een fietsoversteek (met lichten) vlak voor de oprit, waardoor een gevaarlijke situatie kan ontstaan.
- Een oplossing is om de fietsoversteek te verleggen naar het kruispunt.
- De vraag wordt gesteld of lichten hier een oplossing kunnen bieden (aangepaste verkeerslichten). Er zijn dan ook nu reeds klachten over het te snel rijden op de Lindekensbaan.
- Er wordt benadrukt dat er wel degelijk nood is aan kmo-zones. Hier moet voornamelijk dan ook de mobiliteit herbekeken worden.
- Er wordt opgemerkt dat de zachte verbinding rechts aan het perceel wordt voorzien op een soort ‘restruimte’ waar A1-blok zeer dichtbij ligt. Hier zou beter over nagedacht kunnen worden.
- Is er een buffering mogelijk tussen het KMO-gebied en het woongebied?
- Links van het perceel is woongebied gelegen, achteraan is natuurgebied gelegen, men merkt op dat er wel zeer korte afstanden worden gehanteerd t.o.v. de andere bestemmingen.
- Het afdelingshoofd ruimte geeft aan dat hier enkel de 45°-regel gehanteerd, reglementair gezien.
- Er wordt aangehaald dat ook de goede ruimtelijke ordening van belang is.
- De vraag wordt gesteld hoe hoog de 2e verdieping komt? Dit zou 7m zijn.
- De vraag wordt gesteld of de oprit niet breder gemaakt moet worden.
- Er wordt aangegeven dat 7m wel breed genoeg moet zijn.
- Er wordt aangegeven dat de insteekparkings vooraan niet gewenst zijn. Dan gaat het zowel over de verkeersveiligheid, als over het aanzicht van het KMO-terrein vanop de weg.
- Algemeen wordt gesteld dat hier minder kmo-units inpassen op het perceel, waar meer ruimte gemaakt kan worden voor laden en lossen. De ontsluiting in de S-bocht is toch al niet haalbaar, waar vrachtwagens zich gaan vastrijden.
- Door de architect werd aangehaald dat hier meer camionettes zullen gebruikt worden, maar verschillende gecoro-leden halen aan dat leveringen meestal gebeuren d.m.v. grote camions die meerdere bedrijven aandoen.
- Er wordt aangehaald dat camionettes niet op de voorliggende parkeerplaatsen zullen passen. Een ander gecoro-lid geeft aan dat camionettes van de bedrijven in de gebouwen zelf kunnen staan.
- Er wordt aangehaald dat tegenover de Lindekensbaan een woonwijk aanwezig is (Mastenhof), waar nu reeds een mobiliteitsproblematiek aanwezig is. Er wordt gevreesd dat hier een grotere parkeerdruk op de woonwijk zal komen te liggen. Er wordt dan ook aangehaald dat 50 parkeerplaatsen voor 26 units veel te weinig zijn.
- Er wordt aangegeven dat de huidige fietsoversteek reeds een gevaarlijke situatie omvat. Zo zou de Lindekensbaan een soort tweede uitvalsweg vormen wanneer de gewestweg verstopt zit. Het complex project wordt aangehaald, welke ook meer mobiliteit zal genereren.
- De vraag wordt gesteld of alle te verkopen percelen units moeten bevatten, of ook buitenstockage mogelijk is.
- Er wordt opgemerkt dat niet gesproken werd over de flexibiliteit binnen en tussen de units. Er zouden voorwaarden moeten opgelegd worden tot hoeveel units 1 bedrijf maximaal kan samenvoegen.
- De vraag wordt gesteld hoe de gemeente hier kan opleggen dat een minimaal percentage aan units voor Nijlenaars voorbehouden moet blijven.
- Een gecoro-lid geeft aan dat dit juridisch gezien niet mogelijkheid is, mede door het gelijkheidsbeginsel.
- De vraag wordt gesteld hoe men het perceel natuurgebied zal aanplanten, alsook de natuur op het kmo-perceel.
- Het afdelingshoofd geeft aan dat dit best met de provincie wordt bekeken, en dat hekwerk rond het natuurgebied hier geen oplossing vormt.
Als advies wordt meegegeven dat rekening gehouden moet worden met bovenstaande opmerkingen. De GECORO erkent de vraag/nood naar meer kmo-units, maar verschillende essentiële zaken dienen nog aangepakt te worden binnen het ontwerp. Zo dient er een geïntegreerde visie inzake het perceel in zijn omgeving aanwezig te zijn, alsook een grondige mobiliteitsstudie. Er is meer ruimte nodig voor mobiliteit, waar deze in direct verband staat met de densiteit aan KMO-units.