Het projectgebied kent een interessante inplanting, waaromtrent in het Beeldkwaliteitsplan ook reeds een interesse voor alternatieve woningbouw wordt aangeduid. In bijlage kan de voorlopige masterplan-bundel worden teruggevonden.
Ten opzichte van het voorgaande ontwerp, werden o.a. volgende aanpassingen doorgevoerd. Zie ook bijlage 'verslag Boerderijstraat wijzigingen' voor een gedetailleerd overzicht van de aanpassingen o.b.v. de voorgaande GECORO en het participatiemoment.
- Er werd gekozen voor optie 1; een ontwikkeling cf. de voorschriften van het RUP Kern Nijlen
- Extra parkeermogelijkheden voorzien langs de weg (woning 13 en 14 + overkant weg)
- Verbreden draaibeweging voor afvalophaling. IOK vraag om 5m te voorzien.
- Een verkeersdrempel ingetekend daar waar de weg momenteel stopt.
- De verkeersdrempel + de strook verharding tussen het projectgebied en de verkeersdrempel zal heraangelegd moeten worden.
De landschapsarchitect en stedenbouwkundige lichten het voorliggende voorontwerp/masterplan toe.
Tijdens de bespreking van de GECORO komen de volgende elementen aan bod:
- Alle voortuinstroken worden ontgroent in voorliggend ontwerp?
- Aan woningen 14 en 13 zijn de voortuinen inderdaad met bredere voegen verhard (waterdoorlatende verharding); een overgang van verharding naar halfverharding naar groenzones.
- Dit is een vreemde ontwikkeling (sinds het laatste advies). Men streeft tegenwoordig naar zo min mogelijk verharding en meer vergroening, maar na de bewonersavond krijgt het project een omgekeerde beweging naar meer verharding. Nu al parkeerplaatsen maken na een bezorgdheid, zonder zekerheid van dat probleem, is voorbarig. Het is jammer dat hier zo veel rekening mee gehouden wordt, om het project er toch maar door te krijgen (voor de buurt).
- Er wordt heel veel verharding voorzien, hoe zit het met V/T? Dit verharde beeld komt misschien door de vormgeving (grijs ontwerp), maar het lijkt alsof meer dan 50% van het terrein verhard wordt.
- De voorziene verharding is nodig om de woningen te kunnen bereiken.
- Moeten deze bewoners echt tot voor hun deur kunnen rijden?
- Men denkt van wel. Van te voet naar de woning gaan, vanaf een geclusterde parking, is men niet overtuigd in deze setting. Men gaat hun boodschappen bij hun woning willen afzetten.
- Werk je dan met grasdallen?
- Enkel gladde verharding waar begaanbaarheid nodig is, en halfverharding voor parkeerplaatsen.
- Wat zegt de gemeente? Als een feestje wordt voorzien, moet men de auto kwijt maar moet je dan van elke woning een feestzone maken? Als je een feest geeft, zet men zich toch ook op straat?
- De gemeente hanteert de norm van het Mobiliteitsplan (1,3 + 0,12 per WE).
- Er zal nog een moment volgen met de buurt, dan moet wel een duiding gebeuren dat dit parkeren enkel in extreme gevallen zou gebeuren.
- Er zijn ook parkeerplaatsen op verharding dat in se geen parking is, getekend. Dit is het extreme/maximale scenario. Men moet bekijken dat men hier niet te ver in gaat.
- Daartegenover wordt gesteld dat extra parkeerplaatsen op het eigen terrein toch geen probleem vormen voor de mensen die daar gaan wonen? >< De norm is de norm, daarnaast moet gedacht worden aan de kwaliteit van het binnengebied.
- Verharding onder de bomen, hoe ga je daar me om? Bereiden geeft toch compactering (ook aan parking)?
- Men werkt samen met een tree-worker. Een fundering van bomenzand met erboven 10-12cm halfverharding (koersmix) zou schade voorkomen.
- Aan de ingetekende parking (ingang gebied) is een bestaande robinia aanwezig.
- Men mist stappen tussen het vorige GECORO-advies en het participatiemoment met de buurt. Wat is er meegenomen naar het participatiemoment (mist stedenbouwkundige analyse)? Geen connectie tussen het Beeldkwaliteitsplan/BKP en het proces naar dit ontwerp. Men moet meer antwoorden geven op een groter schaalniveau i.p.v. al naar de details van het ontwerp te kijken. Men is met een concreet project naar de mensen gegaan, zonder dat men wist van het BKP of enige omgevingsanalyse. Op wiens initiatief is dit participatiemoment gebeurd?
- Op eigen initiatief, en er zijn gesprekken met Maarten gevoerd.
- Nu staan in de Boerderijstraat veel auto’s geparkeerd door de voetbal, daarmee waarschijnlijk de vraag van de buurtbewoners naar meer parkeerplaatsen.
- Woondichtheid en typologieën werden bevraagd binnen het vorige advies, hoe zit dat nu? Wat is er mogelijk in de aanpalende percelen? Bv. bezorgdheden woontoren?
- Geen verder onderzoek gebeurt naar de grotere schaal.
- Typologieën ook niet bekeken, masterplanfase is al gebeurd voor de vorige GECORO. Op welk vlak moeten we dan terug uitzoomen?
- Woondichtheid 22we/ha zoals in RUP, met bepaald aantal m2 per kavel, maar dan dichtheid verdeeld over verschillende types en buitenruimte. Combi van woningen en meergezinswoning in het begin bekeken, maar i.f.v het haalbare is men tot dit ontwerp gekomen.
- Wat is het voordeel van dit concept t.o.v. klassieke verkaveling? Omdat je hier meer verharding krijgt dan bij een klassieke straat?
- Het lijkt heel grijs, maar dat is het niet. Er wordt gewerkt met verschillende types verhardingen en groenzones.
- De meest zuidelijke woningen zitten heel dicht bij de spoorweg?
- De nodige afstand wordt bewaard (min. 13m).
- Goed initiatief om met de buurt te gaan praten, maar dit project moet niet alle parkeerproblemen oplossen. Eerst op project verdergaan, en parkeerprobleem los hiervan oplossen.
Tijdens de beraadslaging van de GECORO wordt volgend advies geformuleerd;
- Het voorliggende ontwerp is onvoldoende veranderd t.o.v. het vorige GECORO-advies.
- De gemeente moet sterk zijn en het volgende najagen; wat is relatie met het BKP? Dit onderzoek moet getoond worden, want het perceel is onderdeel van iets groter. Men moet nog niet in detail treden.
- De ontwerpers willen eerst uitsluitsel krijgen over het parkeerplan, om dan verder te kunnen gaan? Maar dit is niet de correcte procesflow? De GECORO kan nu enkel discussiëren over de parkeerplaatsen, omdat we enkel dit nu te zien krijgen.
- Bezorgdheid rond woondichtheid en typologieën blijft bestaan, het is moeilijk om in deze context, zonder beeld van de omgeving, te kunnen oordelen over deze enveloppe.
- In die buurt zijn voetbalbezoekers grof, dus de bewoners zijn angstig over parkeerproblemen. Maar dit parkeerprobleem moet niet in dit project opgelost worden, maar moet in groter verhaal bekeken worden. De parking van de voetbal is te klein, deze mocht niet groter zijn van de provincie, maar er is dus niet genoeg parkeerplaats en de mensen willen niet te ver wandelen.
- De gemeente moet meer zijn rol als regisseur opnemen voor dit project. Er zijn stappen overgeslagen in dit ontwerpproces.
- Kan er niet geclusterd geparkeerd worden? Dit moet onderzocht worden, want nu blijft er te weinig kwalitatief groen over.
- Er is geen verschil in het ontwerp t.o.v. de vorige GECORO, er zijn enkel wagens bijgezet. Wat is de meerwaarde van dit ontwerp t.o.v. het vorige advies?
- In totaliteit te bekijken, wat gaat er gebeuren met de trage weg als de tuinen ten noorden worden ontwikkeld? Het geheel klopt nu niet.
De GECORO formuleert een ONGUNSTIG advies, waarbij de vermelde opmerkingen verder onderzocht dienen te worden. Samengevat;
- De scope/impact van het project dient breder bekeken te worden. Het project moet afgetoetst worden aan het BKP, en de gevolgen van het project voor de rest van de omgeving moeten duidelijk en zichtbaar zijn. De noordelijke gelegen tuinen dienen mee bekeken te worden binnen het geheel, alsook de spoorweg/fietsostrade;
- De gemeente moet meer haar rol als regisseur opnemen voor dit project.
- Het parkeerprobleem is buurtgebonden, en de gemeente moet hier structureel mee aan de slag gaan.