Het project betreft een bouwproject met een mix aan meergezinswoningen aan de steenweg en stapel- en grondgebonden woningen in een groen landschap.
De ontwerpers en de ontwikkelaar stellen het voorliggende ontwerp voor o.b.v. een presentatie en filmpje.
Brabo Bouwelsesteenweg-Bergsgoorstraat 24 09 06 AGO-gecomprimeerd_compressed.pdf
Tijdens de bespreking van de GECORO komen de volgende elementen aan bod:
- Wordt de gracht (langs de Bergsgoorstraat) mee geïntegreerd in het project? Dient de brug daarvoor, om de gracht over te steken?
- De gracht ligt op openbaar domein, langs de straat.
- De brug dient voor de ontsluiting van de parkeergarage voor wagens over de waterbuffer en binnen het projectgebied, en om geen ruimte voor water weg te nemen.
- Waar moeten de drie woningen in het binnengebied parkeren?
- Op de bovengrondse parkings en carports, ontsloten via de Hooidonkstraat.
- Is er nog een 2e fietsenstalling? Hier is de afstand tussen deze fietsenstalling groter t.o.v. deze drie woningen?
- Hoe zit fase 2 nu in het project vervat? Moet er dan een ‘weg’ komen tussen fase 2 en de drie woningen?
- Fase 2 wordt nu nog niet meegenomen binnen het project, want de notarissen willen een verkaveling vooraleer de verkoop kan doorgaan. Voor deze verkaveling kan gebeuren, dient eerst het grotere project vergund/uitgevoerd te worden, om fase 2 te kunnen ontsluiten.
- Parkeren voor de 2e fase zal voorzien worden aan de geclusterde parkings, en niet in het binnengebied.
- Wordt dat een private weg?
- Is er met gemeente afgesproken wat er moet gebeuren over de rest van het gebied (bouwblok-niveau)? Wat is er dan mogelijk met de percelen langs de Laurys Gewatstraat?
- Het bouwblok werd reeds conceptmatig bekeken als ‘masterplan’, en momenteel wordt een trage verbinding als ‘tuinstraat’ aangewezen welke later doorgetrokken kan worden naar het westen.
- Vanuit de gemeente wordt ook aangegeven dat er geen concrete vragen bestaan momenteel voor de percelen aan de Laurys Gewatstraat. Pas als die vraag er is, kan de gemeente kijken naar het doortrekken van trage wegverbindingen.
- Waar zijn de picknickzones juist, waarover werd gesproken?
- Tussen de meergezinswoningen wordt een overdekte ruimte van 70m2 voorzien voor fietsen én ontmoeting(eigen invulling door de bewoners).
- Er is ook een pleintje voor deze ontmoetingsruimte, om bv. een bank te plaatsen. Dit plein zat al van in het begin mee in het masterplan.
- De koppen zijn inkommen en verbindingen naar de collectieve tuinen, om ontmoeting te stimuleren.
- Er wordt geen trage verbindingen gelegd tussen het project en de Bergsgoorstraat?
- De hoofdverbinding loopt langs de trage verbinding tussen de Hooidonkstraat en de steenweg, de Bergsgoorstraat is niet de hoofdverbindingsweg. De bufferzone voor water gaat niet altijd vol water staan, en je kan overheen het gras wel verbinding maken.
- De brug is enkel voor gemotoriseerd verkeer (ontsluiting ondergrondse parkeergarage).
- Hoeveel afstand is er tussen de gebouwen en de Bergsgoorstraat? Nu voelt de groenzone meer aan als een barrière? Er is geen trage verbinding tussen het project en de Bergsgoorstraat, of geen ruimtelijke relatie met de straat. Enkel de auto’s kunnen langs daar.
- De waterbuffer mag niet verlegd worden (van DIW), men mag enkel kneden aan deze vorm. Binnen deze zone mag niet in gebouwd worden. De groenzone is wel doorwaadbaar.
- Hoe zit het met het collectieve gebruik, mag de buurt ook gebruik maken van de picknickplek? Hoe deze plekken worden gebruikt is belangrijk, wat is de verbinding met de omgeving? De zone tussen privaat en collectief kan wel een mooie verbinding zijn.
- Nog te onderzoeken hoe collectief en privaat gemixt kan worden, dat i bv. moeilijk voor de overdekte ontmoetingsplekken.
- Bv. wadi kan als spelomgeving dienen, als verbinding tussen woonstructuren. Een voorbeeld in Eindhoven wordt aangehaald.
- Hangt er ook vanaf of dit publiek of VME wordt, nog te bespreken met de gemeente.
- Gaat het groengebied onderhoudsarm zijn, want overstromingsgevoelig?
- De buffer kan je wel beplanten, volgens de landschapsarchitect.
- Overstroming is eerder uitzonderlijk, T10.
- Hemelwaterputten worden hier niet op aangesloten. Er mag geen overloop zijn.
Magali en Katina verlaten de zitting voor de beraadslaging, aangezien zij als geassocieerden van APART architecten geen advies mogen verlenen omtrent dit dossier.
Tijdens de beraadslaging van de GECORO wordt volgend advies geformuleerd;
De omgevingsambtenaar licht het afgelegde traject sinds het laatste GECORO-advies toe.
Bergsgoorstraat-Bouwelsesteenweg
- Is dit een provincieweg (het is een Gewestweg)? Wat vindt het Gewest van dit project, er is bijvoorbeeld een project aan de Broechemsesteenweg-Willibrordusstraat waar de zijstraat geknipt MOEST worden, wat wel spijtig is, waarom moet dat hier niet? Het is dan ook maar een smal baantje zonder voet- of fietspad.
- AWV hanteert de regel dat men langs een secundaire weg moet ontsluiten als dit een optie is, wat hier het geval is. Uit besprekingen bleek een ontsluiting langs de steenweg wel mogelijk bij het knippen van de Bergsgoorstraat. Het college heeft echter principieel beslist om geen knip door te voeren op de Bergsgoorstraat, en dat de ontsluiting van de ondergrondse parkeergarage langs daar moet gebeuren.
- Kan in de Bergsgoorstraat dan geen enkelrichtingsverkeer toegepast worden?
- Wat zal er gebeuren met het huis naast de Aldi (staat te koop), want als dit blijft staan blijft het kruispunt tussen de steenweg en de Bergsgoorstraat gevaarlijk.
- Dit perceel is donkerblauw gekleurd op de watertoetskaart, enkel instandhouding is mogelijk.
- Kan de hoek Bergsgoorstraat-Bouwelsesteenweg verbreden/afronden, of minder scherp maken?
- Dit is iets dat de gemeente dient te onderzoeken, en ligt buiten de scope van dit project.
- Er wordt opgemerkt dat de gracht langs de Bergsgoorstraat geen meerwaarde heeft voor het project. Nu wordt hier veel in gesluikstort.
Bebouwing
- Hoeveel wooneenheden worden voorzien?
- 27 appartementen/stapelwoningen, 3 woningen in het binnengebied en 10 woningen geclusterd langs de Hooidonkstraat.
- Op het eerste zicht lijken de types woningen niet te passen aan de Hooidonkstraat, t.o.v. de lagere bebouwing in de straat?
- Aan de overzijde staan nu ook woningen met gelijkvloers-verdieping-plat dak.
- In de presentatie is de verhouding qua volumes binnen de projectomgeving minder duidelijk, dit dient gevisualiseerd te worden (zoals VR, getoond aan de GOA).
- Voor de meergezinswoning aan de Bouwelsesteenweg, is er wel veel blinde gevel in de voorgevel aanwezig, wat wel vreemd oogt. Ook zijn hier de (westelijke) zichten van deze appartementsblok naar de buren toe niet getoond.
- Wat wordt bedoeld wordt met ‘alternatieve dakvorm met speelse kroonlijsten’? Er wordt vooral gewerkt met platte daken?
- De dakvorm wijkt af van de dakvorm cf. het RUP Kern Nijlen, waarin men wel volumematig binnen het maximale volume/gabarit blijft, maar dan zonder de schuine dakhelling, aangezien dit voor voorliggend volume zeer zwaar zou zijn.
- In de overgang tussen de meergezinswoningen en de woningen aan de Hooidonkstraat wordt een overgang met schuine daken gebruikt.
- Er wordt opgemerkt dat nu klimplanten worden ingetekend in inkepingen in de gevelvlakken, terwijl klim-/gevelplanten beter tegen een vlakke gevel worden geplaatst, om schimmel te voorkomen en om onderhoud te vergemakkelijken. Klimplanten tegen een constructie tegen de gevel zijn makkelijker om te snoeien.
Groen/waterbuffer/buitenruimte
- De waterbuffer moet goed bekeken worden. Momenteel wordt de trage weg als een soort grens ervaren tussen de bebouwing en dit open gebied. Wat gebeurt er ook tussen de trage weg en de private woningen, hoe wordt deze ontworpen want dat is niet helemaal duidelijk. Waar is ruimte voor spel of zitten of private terrassen, en hoe combineer je dit met snelle fietsers die over de trage weg rijden?
- Het project valt of staat met de waterbuffer. De GECORO is het erover eens dat een publiek karakter hier van toepassing moet zijn, en dat enkel zo de relatie met de buurt/straat/omgeving mogelijk is.
- Momenteel is de verhouding groen-verhard moeilijk leesbaar op het plan, er zijn veel groene kleurschakeringen, maar zonder legende is dit niet zo leesbaar.
- Wat is de rol van het groen t.o.v. de omgeving/ de weg/ het kruispunt?
- Hoe wordt de overgangszone tussen de trage weg en de bebouwing ingericht? Hoe combineer je zitten met snelle fietsers? Hoe wordt de overgang tussen de binnen- en buitenruimte ontworpen, hoe werkt dit? De beleving van deze overgangszone is nog niet duidelijk.
- Kan het project wel uitgevoerd worden zonder fase 2?
- Dit kan in principe, omdat hier wel een trage ontsluiting mogelijk is naar de drie woningen in het binnengebied, en brandweer technisch is dit ook doorgesproken.
De GECORO formuleert een VOORWAARDELIJK GUNSTIG advies, waarbij bovenstaande opmerkingen verder onderzocht dienen te worden.