2025_GR_00190 - Definitieve vaststelling - Gedeeltelijke vrijgave WUG Kapelweg (Stationssteenweg-Landstraat) te Nijlen (Kessel) - Goedkeuring

Er werd een omgevingsvergunningsaanvraag ingediend voor het verbouwen en uitbreiden van een bestaande hoeve tot 3 eengezinswoningen, het oprichten van 16 eengezinswoningen met carports in vijf volumes, het oprichten van een gemeenschappelijke berging/ontmoetingsruimte, collectieve moestuin en petanquebaan, speelweide, wadi en 3 fietsenstallingen en afbraak bestaand bijgebouw, op een terrein gelegen te Stationssteenweg 115, 2560 Nijlen, met kadastrale omschrijving afdeling 3, sectie D, nrs. 72 D 0, 71 A 0, 73 C 0, 74 D 0, 72 E 0 door Janen Luc Wittevronghel. Het college van burgemeester en schepenen van Nijlen heeft op 23 mei 2023 een vergunning afgeleverd. Tegen dat besluit werd een beroep ingediend bij de deputatie van de provincie Antwerpen, waarna een weigering werd beslist door de deputatie op 26 oktober 2023.

Deze weigering werd voornamelijk gebaseerd op het ongunstig advies van de Dienst Integraal Waterbeleid van de provincie Antwerpen, aangezien het projectgebied gelegen is binnen een Signaalgebied (met bouwvrije opgave). De projectsite is, op het perceel van de hoeve na, gelegen in signaalgebied Puttingloop (SG_R3_NET_26) waarbij in startbeslissing gekozen werd voor bouwvrije opgave van dit gebied. Er geldt een bewarend beleid in afwachting van definitieve vaststelling. In verband daarmee is door de Vlaamse Milieumaatschappij – Dienst Integraal Waterbeleid – reeds op 22 december 2017 per mail bevestigd dat het zuidelijke deelgebied (met andere woorden de percelen van deze aanvraag) volledig uit de WORGcontour worden gehaald bij de definitieve vaststelling. Deze definitieve vaststelling werd volgens de DIW eerst verwacht in mei 2024, dan weer vooruit geschoven naar de volgende regering. Er werd via mail wel aan de gemeente bevestigd dat men niet opnieuw in beroep zal gaan tegen een vergunning, ondanks het uitblijven van een beslissing.

De weigeringsargumenten kunnen bijgevolg aangepast worden binnen de aanvraag, maar sinds juli 2023 is echter het Decreet Woonreservegebieden van kracht, welke een 'stolp' plaatst over alle woonuitbreidingsgebieden conform het Gewestplan. Een deel van de projectsite is gelegen in woonuitbreidingsgebied, wat momenteel resulteert in de nood tot een gedeeltelijke (zij het beperkte) vrijgave van dit woonuitbreidingsgebied.

Op 4 februari 2025 werd de gedeeltelijke vrijgave van het WUG Kapelweg voorlopig vastgesteld door de gemeenteraad.

Vervolgens werd een openbaar onderzoek georganiseerd, van 7 maart 2025 tot en met 6 mei 2025. Aan het college van burgemeester en schepenen werd op 2 juni 2025 gevraagd de adviezen en bezwaren uit dit openbaar onderzoek te bundelen tot een gemotiveerd advies, gericht aan de gemeenteraad. De gemeenteraad neemt kennis van dit advies en verwerkt deze mee binnen de definitieve vaststelling van de gedeeltelijke vrijgave van het WUG Kapelweg.

• Decreet Woonreservegebieden
• Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening - Artikels 5.6.10 t.e.m. 5.6.13
• Besluit van de Vlaamse Regering tot vaststelling van nadere regels voor aanvragen, adviezen en beslissingen over de vrijgave van woonreservegebieden

1. 29 april 2024 - Aanvraag tot overleg (private eigenaar)
   • 4 juni 2024 - Overleg op het gemeentehuis met adviesinstanties
   • 18 mei 2024 - +/- 18 juli 2024 - Onderzoek mer-screening (adviesinstanties en Team MER)
2. 4 februari 2025 - Voorlopige vaststelling van de gedeeltelijke vrijgave (gemeenteraad)
   • 7 maart 2025 – 6 mei 2025 - Openbaar onderzoek
   • 2 juni 2025 - Behandeling bezwaren en adviezen uit het openbaar onderzoek (CBS)
3. 17 juni 2025 - Definitieve vaststelling van de gedeeltelijke vrijgave door de (gemeenteraad)
   • Mogelijkheid tot schorsing door Vlaamse Regering, 45 dagen na definitieve vaststelling.

VOORBEREIDING

Op 29 april 2024 ontving de gemeente een vraag tot overleg van de betreffende grondeigenaars. Binnen de vastgelegde termijnen werd de vraag voor overleg opgeladen op het DSI-loket, en werden de nodige adviesinstanties uitgenodigd voor dit overleg. https://dsi.omgeving.vlaanderen.be/fiche-detail/7ffcd35b-2f4f-4ed0-b8e7-cc76800fe8e5

Ter voorbereiding van het gemeentelijk standpunt inzake de gedeeltelijke vrijgave, werd een beoordeling opgemaakt door de gemeentelijke omgevingsambtenaar en werd advies gevraagd aan de GECORO (23 mei 2024) en de raadscommissie voor ruimtelijke ordening (29 mei 2024), zie bijlagen. Volgende adviezen werden geformuleerd;

• GECORO (23 mei 2024); Er moet rekening gehouden worden met gemaakte opmerkingen, en de GECORO benadrukt haar standpunt van 22 september 2022 inzake het gevaar voor het scheppen van een precedent ter aansnijding van woonuitbreidingsgebieden/dit woonuitbreidingsgebied.
• Raadscommissie voor Ruimtelijke Ontwikkeling (29 mei 2024); Er moet rekening gehouden worden met bovenstaande opmerkingen, en in het bijzonder met de precedentwaarde in functie van gelijke toepassing van reglementeringen.
• College van burgemeester en schepenen (3 juni 2024); In het kader van het overleg van 04 mei 2024 geeft het college van burgemeester en schepenen haar voorwaardelijk gunstig standpunt weer inzake het al dan niet opstarten van een initiatief voor de vrijgave van het woonreservegebied, rekening houdende met de criteria en vereisten van artikel 5.6.11 uit het Decreet Woonreservegebieden. Het college stelt de volgende voorwaarden voor, voor een ontwikkeling op voorliggend projectgebied;
  • Conform de bepalingen uit het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan, is een zichtas naar het achterliggende groene binnengebied vanop de Landstraat een vereiste binnen een toekomstig project. Binnen het projectgebied zelf dient eveneens ingezet te worden op het compenseren van verhardingen en constructies in contrast/harmonie met open groene ruimte.
  • Het project dient in te zetten op de principes en reglementeringen inzake de hemelwaterverordening.
  • Het project dient een woningtypologie te kennen in overeenstemming met de onmiddellijke omgeving, meergezinswoningen zijn niet mogelijk. Er dient een variatie in woninggrootte en aldus type bewoners/gezinnen aanwezig te zijn. Zie ook GRS (p. 60-61 in richtinggevend en bindend gedeelte);  "In de randen van Kessel-Dorp, Kessel-Station en de recentere wijken waar de open bebouwing domineert, moeten meer combinaties van halfopen en open bebouwing worden voorzien".
  • De maximale woondichtheid van een project op deze site wordt bepaald op basis van de ruimte voor water, parkeren, groen en collectieve ruimte.
  • Het toevoegen van andere functies dan wonen is mogelijk, zij het ondergeschikt aan de woonfunctie.
  • De principes van 'dorpsvriendelijke gevels' en 'uitwerking binnengebieden' uit het Beeldkwaliteitsplan dienen toegepast te worden.
  • Er dient een trage weg voorzien te worden doorheen het gebied tussen de Stationssteenweg en de Landstraat. De gemeente krijgt hier een recht van doorgang (mits gratis grondafstand of in bijzonder geval mits erfdienstbaarheid).

OVERLEG

Op 4 juni 2024 vond het overleg plaats tussen de gemeente, de aanvrager en  de verplichte adviesinstanties. Samengevat werden volgende standpunten ingenomen over het al dan niet gedeeltelijk vrijgeven van het WUG en de voorgestelde ontwikkeling:

• Departement Omgeving; bezwaar
• Provincie Antwerpen (Provincie Antwerpen - ruimtelijke planning); negatief advies
• Provincie Antwerpen (Provincie Antwerpen - waterbeleid); geen bezwaar
• Agentschap voor Natuur en Bos (Antwerpen); geen adviesvereiste aldus niet aanwezig tijdens het overleg (DSI)
• Vlaams Energieagentschap; geen advies
• Agentschap Wonen-Vlaanderen; voorwaardelijk gunstig advies

Voor verdere inhoud en aandachtspunten wordt verwezen naar het verslag van het overleg met bijlagen. Inhoudelijke argumentatie werd verder uitgebreid binnen de mer-screeningsnota.

MER-SCREENING

Op 18 mei 2024 werd door de aanvrager een adviesvraag verstuurd naar de nodige adviesinstanties inzake de mer-screening. In juli 2024 werd door de aanvrager een beslissing inzake de plan-MER plicht aangevraagd bij het team omgevingseffecten, op basis van een mer-screeningsnota.

In oktober 2024 werd vanuit het team omgevingseffecten feedback aangegeven en aanpassingen aangevraagd, welke het gemeentebestuur diende aan te passen binnen de screeningsnota, waarna de omgevingsambtenaar de aangepaste screeningsnota opnieuw indiende, om een procedureel correcte afhandeling te garanderen.

Op 30 oktober 2024 werd de beslissing van het team omgevingseffecten ontvangen. Het team omgevingseffecten geeft aan dat het vrijgavebesluit geen aanleiding geeft tot aanzienlijke negatieve milieugevolgen en dat de opmaak van een plan-MER niet nodig is.

GEMOTIVEERD STANDPUNT OVER HET AL DAN NIET VRIJGEVEN EN OVER DE VOORGESTELDE ONTWIKKELING

Op basis van het overleg en de mer-screening beslist de gemeenteraad op de procedure voor de gedeeltelijke vrijgave van het WUG Kapelweg verder door te lopen, en deze voorlopig vast te stellen. 

Op basis van het Uitvoeringsbesluit inzake het Decreet Woonreservegebieden, artikel 5.6.11, wordt de voorliggende vraag tot vrijgave beoordeeld als volgt.

Artikel 5.6.11 - §1 - De gemeenteraad kan op initiatief van het college van burgemeester en schepenen beslissen dat een woonreservegebied volledig of gedeeltelijk vrijgegeven wordt voor wonen, en voor activiteiten en voorzieningen die aan het wonen verwant en ermee verweefbaar zijn, op maat van en inpasbaar in het woonreservegebied en de omgeving. Een gedeeltelijke vrijgave heeft betrekking op een samenhangend en ruimtelijk afzonderbaar onderdeel van het woonreservegebied.

Het WUG zou gedeeltelijk worden vrijgegeven in functie van 19 grondgebonden woningen. De uitvoering van deze woningen of woningtypes zijn gepast binnen zijn woonomgeving, rekening houdend ook met de historische waarde van de aanwezige hoeve. 

Het betreft een gedeeltelijke vrijgave van het WUG, waarbij wel degelijk sprake is van een samenhangend en ruimtelijk afzonderbaar onderdeel van het WRG. De ruimtelijke samenhang is aanwezig binnen het woonerf- concept waarbij de woningen gericht zijn naar de gemeenschappelijke centrale groenzone. Eveneens is de projectsite ruimtelijk afzonderbaar van de rest van het WUG; het projectgebied vormt een afwerking van de woningrijen aan de Landstraat en de Stationssteenweg, gekoppeld aan het woongebied zonder een verdere inname van het groene binnengebied af te dwingen.

Artikel 5.6.11 - §2 - Het al dan niet vrijgeven van een woonreservegebied of een deel ervan wordt beoordeeld aan de hand van:

1° de bepalingen van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan of het gemeentelijk of intergemeentelijk beleidsplan ruimte, of een ontwerp daarvan;

2° de bepalingen van het provinciaal beleidsplan ruimte en het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, of een ontwerp daarvan;

3° de principes en doelstellingen vermeld in artikel 1.1.4;

4° de waterhuishouding, in het bijzonder de vrijwaring van het waterbergend vermogen waar dit relevant is;

5° het bindend sociaal objectief van de gemeente zoals bepaald overeenkomstig hoofdstuk 2 van titel 3 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021, en de voort- gang van de realisatie ervan.

Wordt de vrijgave van een deel van een woonreservegebied overwogen, dan wordt bovendien nagegaan of die vrijgave geen hypotheek legt op de latere invulling of herbestemming van de overige delen van het woonreservegebied.

De gemeenteraad kan een woonreservegebied slechts volledig of gedeeltelijk vrijgeven als dat in overeenstemming is met het geldende gemeentelijk ruimtelijk structuurplan of het gemeentelijk of intergemeentelijk ruimtelijk beleidsplan.

Als de gemeenteraad een woonreservegebied gedeeltelijk vrijgeeft, dan geeft zij de redenen aan waarom niet het volledige maar slechts het betrokken gedeelte van het woonreservegebied wordt vrijgegeven. Zij toont daarbij ook aan dat het een samenhangend en ruimtelijk afzonderbaar gedeelte betreft, waarvan de vrijgave geen hypotheek legt op de latere invulling of herbestemming van de overige delen van het woonreservegebied.

Aftoetsing bepalingen gemeentelijk ruimtelijk structuurplan

Voor de ontwikkeling van dit woonuitbreidingsgebied werd een visie ingeschreven in het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan (GRS, 24 juli 2015) en in het Beeldkwaliteitsplan van de gemeente. De randen van het woonuitbreidingsgebied tegen de straatkanten, waaronder het projectgebied, werden niet binnen dit woonuitbreidingsgebied beschouwd (zie afbeelding). De verdere ontwikkeling aan de Landstraat en de Stationssteenweg werd bij deze visies niet uitgesloten.

Aanduiding van het woonuitbreidingsgebied (gebied 6 – Kapelweg) binnen de woningbouwprogrammatie van Kessel (Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan, 24/07/2015).

De zeer beperkte inname van de bestemming woonuitbreidingsgebied (conform de Gewestplanbestemming) betekent geen effectieve aantasting van het woonuitbreidingsgebied (conform het Gewestplan), gezien het binnengebied zelf niet ontwikkeld wordt. De ontwikkeling ligt in lijn met de mogelijkheden binnen het GRS voor de voorliggende zone (p. 44, Bindend gedeelte);

"LANDSCHAPPELIJKE INPASSING VAN DE WONINGEN IN DE ZONE ‘KAPELWEG’

Indien het woonuitbreidingsgebied aan Kapelweg wordt ontwikkeld, moet een centrale zone van ontwikkelingen gevrijwaard blijven. Deze zone moet dusdanig worden vormgegeven dat zij bijdraagt tot het gaaf en open karakter van de centrale parkzone als geheel. Samen met de centrale open ruimte moet ook het bestaand bos aan wijk Vorst ten zuiden van Kapelweg behouden blijven. Deze open ruimte moet zichtbaar blijven vanaf Landstraat en Stationssteenweg. Hiertoe blijven de bestaande doorkijken gevrijwaard van bebouwing blijven. De ontwikkeling van dit woonuitbreidingsgebied is geen prioriteit voor de gemeente en in de woningbouwprogrammatie maar voorzien ten vroegste vanaf 2022.

De bebouwing wordt voorzien aan de randen van het gebied als afwerking van de bestaande achterkanten van de woningen aan Stationssteenweg, Landstraat, Salvatorbaan en Nieuwstraat. Net als de sportvelden moeten de woningen worden ingepast binnen het raamwerk van bomenrijen, hagen en houtkanten. De ontsluiting van deze woonzones gebeurt naar de omliggende straten. Stationssteenweg krijgt geen bijkomende aantakkingen. Kapelweg wordt gevrijwaard van autoverkeer en blijft voorbehouden voor trage weggebruikers en bewoners. De typologie van de bebouwing sluit aan bij de omliggende wijken met een gezonde mix van woningtypologieën, meer- en eengezinsgebouwen."

De GECORO gaf in haar advies aan dat deze gedeeltelijke vrijgave hier gevaar voor precedentvorming ter verdere aansnijding van dit en andere WUG met zich mee brengt. Echter steunt deze gedeeltelijke vrijgave voornamelijk op het feit dat dit projectgebied niet aangeduid wordt in het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan, waar reeds de visie voor ogen lag dat op dit projectgebied een ontwikkeling mogelijk was. Op basis van het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan is het verder aansnijden van andere WUG geen evidentie, zeker bij het ontbreken van een update van de woningbouwprogrammatie in Nijlen.

Aftoetsing aan de bepalingen van het provinciaal beleidsplan ruimte en het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, of een ontwerp daarvan.

Algemeen zet het project in op de principes van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (ontwerp BRV), met inzet op slimme verdichting gekoppeld aan uitwerking van open groene ruimte. Het project kan vervolgens kortweg afgetoetst worden aan de principes uit het Provinciaal Beleidsplan Ruimte Antwerpen (Strategische visie PBRA), welke een specificering van het BRV vormen;

• Zuinig ruimtegebruik – Het ruimtelijk rendement wordt verhoogd op een goed gelegen plek, binnen de kern van Kessel (Statie) nabij verschillende voorzieningen waaronder het station op korte afstand. Bijkomende inname van de open ruimte wordt beperkt, door enkel aan de rand van het binnengebied aan woonontwikkeling te doen, ter vrijwaring van het groene binnengebied zelf.
• Veerkracht – het project wordt robuust uitgewerkt ten opzichte van klimaatverandering door in te zetten op een centrale groene ruimte met centrale waterbuffering en energieverwekking. Het verlies aan biodiversiteit is hier beperkt, aangezien bij de ontwikkeling van de nu braakliggende ruimte een migratie kan plaatsvinden naar het te behouden groene binnengebied. Er wordt voorzien in verschillende woningtypes voor verschillende bevolkingsgroepen.
• Nabijheid en bereikbaarheid – Er wordt ingezet op het clusteren van parkeerplaatsen, maar vooral ook het promoten van duurzame vervoersmodi door de nabijheid bij het station en bus voorzieningen.
• Eigenheid – de typische ruimtelijke kenmerking in de omgeving omvatten hier de open ruimte van het binnengebied, welke wordt bewaard en waarnaar een doorzicht behouden blijft, alsook de historische hoeve welke wordt verbouwd in functie van hedendaags wooncomfort vanbinnen.

Aftoetsing aan de principes en doelstellingen vermeld in artikel 1.1.4;

De ruimtelijke ordening is gericht op een duurzame ruimtelijke ontwikkeling waarbij de ruimte beheerd wordt ten behoeve van de huidige generatie, zonder dat de behoeften van de toekomstige generaties in het gedrang gebracht worden. Daarbij worden de ruimtelijke behoeften van de verschillende maatschappelijke activiteiten gelijktijdig tegen elkaar afgewogen. Er wordt rekening gehouden met de ruimtelijke draagkracht, de gevolgen voor het leefmilieu en de culturele, economische, esthetische en sociale gevolgen. Op deze manier wordt gestreefd naar ruimtelijke kwaliteit.

Er is sprake van een duurzame ontwikkeling, in die zin dat ingezet wordt op gedeelde waterhuishouding en energie. De ontwikkeling op deze site brengt geen behoefte van toekomstige generaties in bedwang, en er zijn op deze plek geen andere maatschappelijke behoeften voor deze hoek in woongebied dan woningbouw zelf (geen vraag naar voorzieningen of ruimte voor waterberging bijvoorbeeld). De volgende overwegingen worden gemaakt;

• Ruimtelijke draagkracht - De woningen zijn gegroepeerd in zes volumes. Het profiel van de nieuwbouwvolumes gaat in dialoog met de bestaande profielen: zowel de nokhoogtes als de kroonlijsthoogtes volgen de profielen van de bestaande bebouwing om een harmonie tussen bestaand en nieuw te bekomen. Het open karakter wordt ook in het woonerf behouden door met beperkte verspreide bouwvolumes te werken welke het woonerf niet alleen doorwaadbaar maar ook een doorkijk geven naar achterliggend gebied. Om dit open karakter nog meer te benadrukken zijn ook de groepsparkings uitgevoerd als open carports en open autostaanplaatsen. De privatieve tuinen van de westelijke woningen creëren een groene zone/ buffer van 10 m diepte. De voorliggende bouwdichtheid is bijgevolg aanvaardbaar.
• De gevolgen voor het leefmilieu: er worden effecten verwacht met betrekking tot biodiversiteit. De bestaande beplantingen zijn vaak uitheems en eerder laagwaardig groen. De bomen welke gerooid moeten worden zijn geen hoogstammige bomen. Het betreft hoofdzakelijk sier dennen, sparren met een omtrek van minder dan 1 meter op 1 meter hoogte. Bovendien bevinden de betreffende bomen zich binnen een straat van 15m ten opzichte van de bestaande te behouden hoeve. De rest van de aanwezige beplantingen welke gerooid worden betreft hagen (laurier, den, …), struiken en lage fruitbomen. Ter vervanging wordt een volledig nieuwe aanplanting voorzien met vaste planten en heesters, bomen en meerstammen, een boomgaard met fruitbomen, allemaal inheems soorten. Er zijn geen effecten op SBZ of VEN te verwachten.
• Culturele gevolgen: de historische hoeve blijft bewaard en wordt waardig verbouwd/gerestaureerd.
• Economische gevolgen: geen.
• Esthetische gevolgen: de stijl van de historische hoeve wordt doorgetrokken doorheen de woningtypes, waarbij eveneens de principes van het Beeldkwaliteitsplan worden gerespecteerd.
• Sociale gevolgen: geen.

Aftoetsing aan de waterhuishouding

De projectsite is, op het perceel van de hoeve na, gelegen in signaalgebied Puttingloop (SG_R3_NET_26) waarbij in startbeslissing gekozen werd voor bouwvrije opgave van dit gebied. Er geldt een bewarend beleid in afwachting van definitieve vaststelling. 

Op 26 januari 2024 ontving de gemeente een bevestiging van de bekken coördinator Netebekken (VMM) inzake het gunstig adviseren van voorliggend project. Volgende communicatie werd gedeeld;

“…Het probleem stelt zich nu er dat op korte termijn geen herbestemming zal zijn, en dat er anderzijds vanuit het watersysteem met name voor de percelen tegen de Landstraat en de Stationssteenweg vanuit hydrologisch oogpunt weinig bezwaren kunnen opgeworpen worden tegen ontwikkeling. Omwille van de geldende startbeslissing voelde de waterbeheerder zich tot op heden genoodzaakt om desondanks een negatieve watertoets af te leveren.

De Dienst Integraal Waterbeleid van de provincie Antwerpen overweegt nu echter om bij toekomstige omgevingsvergunningsaanvragen voor de percelen in woongebied, tegen de Landstraat en de Stationssteenweg een gunstig advies te geven (afwijkend van de startbeslissing dus). Voor het binnengebied is de situatie wat moeilijker maar aangezien het woonuitbreidingsgebied is, is de ontwikkeling momenteel niet aan de orde. We hebben voorgesteld om hiervoor de instemming te vragen van het Departement Omgeving en de gemeente Nijlen op het bekkenbestuur van 20/02. Het departement Omgeving is akkoord met deze werkwijze omdat formele aanpassingen van de startbeslissingen niet voorzien zijn. …”

Verder is het perceel gelegen binnen de woonkern van Kessel. Uit de beschikbare overstromingskaarten (bijlage III, IV en V bij het uitvoeringsbesluit van de watertoets) blijkt dat het betreffende perceel voor een beperkt deel gelegen is binnen een zone met kleine kans voor overstromingen onder klimaatsverandering bij de pluviaal overstromingsgevoelige gebieden. Het betreft de zuidoostelijke hoek van het projectgebied en de zone onmiddellijk palend aan de Landstraat. In functie van de veiligheid op overstromingen in de toekomst te beperken, wordt en overstromingsveilig vloerpeil toegepast.  

Aftoetsing aan het bindend sociaal objectief van de gemeente 

Voorliggend gebied is niet opgenomen als potentieel gebied voor sociale woonontwikkeling binnen het Bindend Sociaal objectief. Wel wordt voldaan aan het bescheiden woonaanbod. De last bescheiden wonen wordt uitgevoerd in natura, dat wil zeggen realisatie door de ontwikkelaar zelf (artikel 5.101 Vlaamse Codex Wonen). Meer specifiek door het voorzien van 6 eengezinswoningen onder 550 m3 (WE4-WE9).

Aftoetsing invulling WRG

Het gedeeltelijk vrijgeven van het WUG voor een woonontwikkeling gekoppeld aan het woongebied cf. het Gewestplan, en het bewaren van het bouwvrije karakter van de rest van het WUG, is in lijn met het GRS. Er wordt geen hypotheek gelegd op de rest van het WUG, aangezien hier op termijn ook geen woonontwikkeling gewenst is.

Het slechts gedeeltelijk vrijgeven van het WUG kan bijgevolg eveneens gemotiveerd worden op basis van het GRS en het bewaren van het groene karakter van het binnengebied. Zie ook bovenstaande motivering.

Artikel 5.6.11 - §3 - Een gemeenteraadsbesluit dat een woonreservegebied volledig of gedeeltelijk vrijgeeft, bepaalt de voorwaarden voor een ruimtelijk kwalitatieve ontwikkeling van het vrijgegeven gebied. Deze voorwaarden hebben minstens betrekking op de woningtypologie en -dichtheid, op de vermenging van functies en op de groen- voorzieningen en de waterhuishouding. Het vrijgavebesluit en de voorwaarden gelden als ordening in de zin van artikel 5.1.1 van het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.

De voorwaarden, vermeld in het eerste lid, garanderen een hoog ruimtelijk rendement en een zuinig ruimtegebruik door een minimale groepering van de woningen en door gedeelde voorzieningen.

Het voorliggende projectvoorstel werd reeds verschillende malen doorgesproken met de gemeentelijke omgevingsambtenaren, waarbij gesteld kan worden dat voorliggend project reeds aan de voorwaarden van de gemeente voldoet. Zo is het gemeenschappelijk uitwerken van groenvoorzieningen, clusteren van parkeerplaatsen, clusteren van vuilbakken, gemeenschappelijke energievormen en het behoud van het doorzicht naar het achterliggend binnengebied vanuit de gemeente een voorwaardenkader waaraan het voorstel voldoet, maar waaraan eventuele ontwerpwijzigingen ook aan moeten voldoen.

Artikel 5.6.11 - §4 Een gemeenteraadsbesluit dat een woonreservegebied volledig of gedeeltelijk vrijgeeft, kan gepaste lasten opleggen om de omgevingskwaliteit van een woonreservegebied en zijn omgeving te verhogen. …

Er worden geen lasten opgelegd aan voorliggende projectzone. 

Artikel 5.6.11 - §5 - Een gemeenteraadsbesluit dat een woonreservegebied volledig of gedeeltelijk vrijgeeft, bevat de conclusies van de op planniveau voorgeschreven milieubeoordelingen, geeft aan hoe die geïntegreerd zijn in het besluit, en geeft in voorkomend geval de monitoringsmaatregelen aan die in het kader van de uitgevoerde effectenbeoordelingen worden genomen.

Mobiliteit 

De aanvraag betreft de bouw van 19 woongelegenheden. Deze zullen verkeersbewegingen met zich meebrengen. De belangrijkste toegang voor auto’s is deze waarlangs de carports en autostaanplaatsen bereikbaar zijn. Deze toegangsweg is eveneens bruikbaar voor de brandweer. Een andere toegang is er aan de andere kant van het erf. Fietsers en voetgangers kunnen wel beide toegangen gebruiken en zich verder makkelijk doorheen het ganse erf bewegen via de hierop aansluitende al dan niet verharde paden.

In het aanvraagdossier werd een berekening toegevoegd van de verwachte verkeersbewegingen. Voor de Stationssteenweg betekent dit dan 15 extra verkeersbewegingen per dag, voor de Landstraat 125 extra verkeersbewegingen per dag. Met een ligging vlak aan de Stationssteenweg zal het merendeel van de extra verkeersbewegingen van de Landstraat richting Stationssteenweg geleid worden. In totaliteit zou dit voor de Stationssteenweg een 140 extra verkeersbewegingen per dag of ongeveer 10 extra verkeersbewegingen per uur. Deze toename is niet zodat er een onaanvaardbare toename van de verkeersdruk zal ontstaan. Er zijn ook geen redenen om aan te nemen dat als gevolg van het woonerf doorstromingsproblemen of verkeersonveilige situaties zouden ontstaan.

Het gebruik van de fiets wordt op het woonerf aangemoedigd doordat de bereikbaarheid van de fietsenstallingen korter is dan deze van de auto parkeerplaatsen. Ook de garages aan en in de woonvolumes zijn voldoende groot om fietsen in te stallen. 

Het voorzien van voldoende parkeerplaatsen, de doorwaadbaarheid voor traag verkeer, de aanwezigheid van collectieve, goed gelegen overdekte fietsstalplaatsen en de ligging in de omgeving van een treinstation, geeft voldoende mogelijkheden aan het terrein voor de keuze voor duurzame mobiliteit. Er zijn dan ook geen aanzienlijke effecten te verwachten met betrekking tot de mobiliteit. 

Bodem

Er worden effecten verwacht op vlak van bodem. 

Er worden geen kelderverdiepingen voorzien. Tijdens de bouwfase kunnen er calamiteiten ontstaan door problemen met machines op de werf. Ten gevolge van defecten, ongevallen,... kunnen oliën en dergelijke op de bodem terecht komen. De gespilde oliën zullen steeds zeer beperkte in volume zijn en kunnen dan ook direct worden opgeruimd. De bestaande geldende regelgeving zal hieromtrent gerespecteerd worden. De eventuele voorvallen zullen eerder uitzonderlijk zijn en zeer beperkt in omvang. Dit zal niet tot aanzienlijke effecten leiden. 

Watersysteem 

Er worden effecten verwacht op vlak van het watersysteem. 

In het project wordt er gewerkt met een gecentraliseerd regenwaterrecuperatiesysteem voorzien en wordt er maximaal ingezet op rechtstreekse infiltratie in de bodem. Er wordt in dit concept gekozen voor één centrale verzamelplaats voor het regenwater onder het ontmoetingsplein, gevormd door verschillende regenwater putten te koppelen.  

Voor het infiltreren van het teveel aan regenwater wordt er gebruik gemaakt van een centrale wadi. Om een groter buffervolume en infiltratieoppervlakte te hebben in uitzonderlijke situaties worden wadi en speelweide gekoppeld. 

Het gekoppeld systeem van wadi en speelweide zorgt in totaal voor 10x de vereiste infiltratieoppervakte en 3x het vereiste buffervolume alvorens het water wordt afgevoerd naar de riolering. Alle verhardingen zullen een waterdoorlatende uitvoering hebben en worden niet aangesloten op de riolering. Naast de verhardingen zijn er ook steeds aan weerszijden groenstroken voorzien zodat het water ook naast de verhardingen in de bodem kan infiltreren. Al deze voorzieningen en maatregelen zullen ervoor zorgen dat er geen regenwater wordt afgevoerd naar de riolering. Er zijn geen aanzienlijke effecten te verwachten met betrekking tot infiltratie van hemelwater.

Geen van de woningen is voorzien van ondergrondse constructies zodat het absorptie volume van de gronden ook nagenoeg ongewijzigd blijft. Er blijft voldoende ruimte voor water.

Geluid of trillingen 

Er worden effecten verwacht met betrekking tot geluid en trillingen. Tijdens de bouwfase kunnen er zowel geluids- als trillingsemissies zijn als gevolg van bouwmachines. Deze geluids- en trillingsemissies ten gevolge van bouwmachines zal tijdelijk van aard zijn en zal zich enkel overdag voordoen.

Biodiversiteit 

Er worden effecten verwacht met betrekking tot biodiversiteit. De bestaande beplantingen worden allemaal verwijderd in functie van een nieuwe aanplanting. De bestaande beplantingen zijn vaak uitheems en eerder laagwaardig groen. De bomen welke gerooid moeten worden zijn geen hoogstammige bomen. Het betreft hoofdzakelijk sier dennen, sparren met een omtrek van minder dan 1 meter op 1 meter hoogte. Bovendien bevinden de betreffende bomen zich binnen een straat van 15 meter ten opzichte van de bestaande te behouden hoeve. De rest van de aanwezige beplantingen welke gerooid worden betreft hagen (laurier, den?), struiken en lage fruitbomen. Ter vervanging wordt een volledig nieuwe aanplanting voorzien met vaste planten en heesters, bomen en meerstammen, een boomgaard met fruitbomen, allemaal inheems soorten. Er zijn geen effecten op SBZ of VEN te verwachten.

Andere (landschap en erfgoed, mens)

De omvang van het project insinueert een impact op het landschap. Het huidig beeld/ landschap wordt hoofdzakelijk getypeerd als een hoeve met omliggend grasland, een open ruimte, gelegen tussen bebouwingen langsheen de Stationssteenweg en Landstraat, en een hoge bomenrij achteraan de percelen. Het woonerf kan dan ook een effect hebben op het landschap en dit open ruimtebeeld.

Met betrekking tot de integratie in de omgeving en het landschap is het behoud van de hoeve een voorname factor. De bouwstijl van de nieuwe volumes, van het woonerf, is ook afgestemd op deze zelfde hoeve stijl, zodat de bebouwing oud en nieuw mooi integreren in het omgevingsbeeld.

Het open karakter van het landschap wordt aangehouden door het woonerf niet alleen doorwaadbaar maar ook een doorkijk te geven naar het achterliggend gebied, door met beperkte verspreide woonvolumes te werken. Om dit open karakter nog meer te benadrukken zijn ook de groepsparkings uitgevoerd als open carports en open autostaanplaatsen. 

De privatieve tuinen van de woningen zorgen voor een groene zone/buffer ten opzichte van de aangrenzende percelen. Deze buffer, uitgevoerd als gras met een lage haag als afscheiding,  zorgt ook voor de integratie en aansluiting op de achterliggende omgeving, het huidige grasland of de toekomstige tuinen.

Al deze elementen zorgen dan ook voor een mooie inpassing in het landschap en omgevingsbeeld.

Monitoring

De uitwerking van een toekomstige vergunning zal nauwlettend in werffase, en achteraf, in de gaten worden gehouden door de gemeentelijke diensten.

CONCLUSIE GEMOTIVEERD STANDPUNT TOT VRIJGAVE (CF. VOORLOPIGE VASTSTELLING)

De gemeenteraad kan het gunstig standpunt behouden zoals in het verleden reeds meegedeeld inzake de voorgaande omgevingsvergunningsaanvraag. Waar voorheen in beroep voornamelijk een weigeringsstandpunt gevonden werd in het ontwikkelen in Signaalgebied, staat het bekkenbestuur hier niet meer weigerachtig tegenover. Daarentegen vormt nu het decreet woonreservegebieden een juridisch obstakel, welke puur procedureel het proces verlengd maar geen inhoudelijke meerwaarde biedt voor voorliggend project, of een weigeringsgrond zou mogen vormen voor een nieuw positief standpunt vanuit de gemeentediensten. Zeker aangezien voorliggend project in lijn ligt met het lokaal en bovenlokaal ruimtelijk beleid. Het feit dat voorliggend projectgebied binnen het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan niet wordt aangeduid als woonuitbreidingsgebied, vormt de hoofdreden dat een gedeeltelijke vrijgave van het woonuitbreidingsgebied voor dit projectgebied mogelijk is.

BEHANDELING ADVIEZEN EN BEZWAREN UIT HET OPENBAAR ONDERZOEK

Overzicht ontvangen bezwaarschriften en adviezen

Conform de VCRO en het Uitvoeringsbesluit voor voorliggende procedure werden verplichte adviesinstanties aangeschreven met de vraag tot adviesverlening. De volgende adviezen werden ontvangen tijdens het openbaar onderzoek, lopende van 7 maart 2025 tot en met 6 mei 2025. Er werden twee adviezen en twee bezwaarschriften ontvangen.

• Departement Omgeving bracht een ongunstig advies uit – 6 mei 2025
• De Provincie Antwerpen (Deputatie) bracht een ongunstig advies uit – 17 april 2025
• De Provincie Antwerpen (Dienst Integraal Waterbeleid) bracht geen advies uit binnen de adviesperiode
• Het Agentschap Wonen Vlaanderen bracht geen advies uit binnen de adviesperiode
• Het Agentschap Natuur & Bos bracht geen advies uit binnen de adviesperiode
• Het Vlaams Energieagentschap bracht geen advies uit binnen de adviesperiode

Beknopte weergave van het ongunstige advies

• Departement Omgeving bracht een ongunstig advies uit – 6 mei 2025
  1. Het project is op verschillende punten niet in overeenstemming met het gemeentelijk ruimtelijk beleidsplan, noch met de strategische visie van het BRV.
  2. Binnen de gemeente is nog voldoende juridisch aanbod aanwezig op betere locaties, waardoor een vrijgave van het voorliggend woonuitbreidingsgebied niet aan de orde is.
  3. Het vrijgavebesluit legt geen relatie met de overige delen van het woonreservegebied, waardoor het niet is uitgesloten dat het project een hypotheek legt op de latere invulling of herbestemming van de overige delen van het woonreservegebied.
  4. Het vrijgavebesluit biedt onvoldoende aandacht aan de interactie met de omgeving, zoals een voetgangers-, fietsverbinding en andere publiek toegankelijke voorzieningen die de toegankelijkheid en de zichtbaarheid van het binnengebied versterken en een toekomstig traag netwerk en groenblauw netwerk doorheen het binnengebied mogelijk maken, zoals reeds bepaald werd in het GRS.
  5. Het voorstel getuigt onvoldoende van een hoog ruimtelijk rendement en een zuinig ruimtegebruik. Het geheel wordt bij voorkeur niet gezien als een kopie van de bestaande bebouwing, maar als een hedendaagse interpretatie daarvan.
  6. De woningtypologieën en inplanting vertrekken niet van hedendaagse ruimtelijke principes omtrent gedeeld en zorgvuldig ruimtegebruik.
  7. Het terrein is onderdeel van het signaalgebied Puttingloop, waarin een nieuwe functionele invulling wordt vooropgesteld. Eventuele ontwikkelingen dienen dan ook te kunnen verzekeren dat er geen nadelige impact op het watersysteem wordt veroorzaakt. Dit dient minstens te worden aangetoond middels een verscherpte watertoets. Het vrijgavebesluit gaat hier onvoldoende op in en moet in die zin worden aangevuld.
• De Provincie Antwerpen (Deputatie) bracht een ongunstig advies uit – 17 april 2025
  1. Er wordt gesteld dat voorliggend project niet overeenstemt met de principes uit het Provinciaal Beleidsplan Ruimte Antwerpen (PBRA), waaronder het vermijden van aansnijden van open ruimte (zuinig ruimtegebruik) en de onwenselijkheid van het aansnijden van de WUG cf. het type dorp volgens het beleidskader Levendige Kernen. Binnen dit kader wordt gesteld dat voor dit type dorp (dorpskern) bebouwing mogelijk is binnen het bestaande ruimtebeslag en de bestemming woongebied, waarbij een aansnijding van WUG enkel kan als alle andere mogelijkheden zijn uitgeput en er sprake is van een strategische locatie binnen de kern. Binnen het besluit van de gemeenteraad van de voorlopige vaststelling vindt men onvoldoende kwantitatieve en kwalitatieve motivatie terug.
• Het eerste bezwaarschrift werd ingediend door een gezin wonende binnen de onmiddellijke omgeving – 14 april 2025
  1. Op het bewoonde perceel wordt veel wateroverlast achteraan in de tuin waargenomen.
  2. Men maakt zich zorgen over de grote inname van open ruimte door verhardingen en bebouwing, waardoor de aanwezige natuurlijke infiltratiecapaciteit van de weide voor een groot deel wordt weggenomen. Zo een groot project zou hier niet thuis horen binnen deze omgeving.
  3. Men geeft aan dat de hoeve inderdaad dringend moet aangepakt worden, aangezien de site er verwilderd bij ligt.
• Het tweede bezwaarschrift werd ingediend door twee grondeigenaars binnen het WUG – 29 april 2025
  1. Men haalt aan dat in een voorgaand advies van de GECORO wordt gewezen op de precedentwaarde van voorliggende vrijgave naar latere vrijgaven van dit (en andere) WUG toe. Aldus stelt men in het bezwaarschrift de vraag wat zal gebeuren met voor de overige percelen binnen dit WUG.
  2. Men haalt aan dat binnen het GRS wordt gesteld dat de ontwikkeling geen prioriteit is en ten vroegste vanaf 2022 bebouwd zou mogen worden. Men wil dan ook nu in 2025 duidelijkheid over de toekomstige bestemming van de eigen percelen.

Behandeling van de adviezen en bezwaarschriften (CBS 2 juni 2025)

Per bezwaarelement wordt een behandeling geformuleerd.

• Onverenigbaarheid Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan (GRS) of beleid

Zoals reeds binnen de voorlopige vaststelling van de gedeeltelijke vrijgave van het WUG Kapelweg werd aangehaald (zie ook bovenstaande motivering), omvat voorliggend project een afwerking van de bouwrand langs de straatzijde, aan een zone welke niet opgenomen werd binnen het GRS als te reserveren WUG (zie kaart in bovenstaande toelichting).

• Onverenigbaarheid met het bovenlokaal ruimtelijk beleid: de strategische visie uit het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (in opmaak) en het Provinciaal Beleidsplan Ruimte Antwerpen (PBRA)

Het Departement Omgeving haalt aan dat er onvoldoende duidelijkheid is over hoe het ontwerp zal bijdragen aan de kwaliteit van de kern, terwijl er nog andere betere locaties voor verdichting zijn binnen de kernen van Kessel. Er wordt gesteld dat hier meer een kwalitatieve opgave schuilt omwille van het belang van het behoudt van de identiteit van de kernen. Echter zet het voorliggend ontwerp net in op deze kwalitatieve afwerking van dit hoekperceel, met een doorkijk naar achterliggend groengebied zonder hier te breken in de schaal van de bebouwde omgeving. Daarnaast wordt ook door de restauratie van de hoeve aan de identiteit gewerkt directe omgeving.

De provincie stelt dan weer dat het voorliggende niet in overeenstemming is met het PBRA, aangezien geen kwantitatieve en/of kwalitatieve motivering aanwezig is voor de aansnijding van het WUG. Echter dient de gemeente hier opnieuw te verwijzen naar het feit dat binnen het GRS de percelen aan de straatzijden als woongebied en aldus af te werken worden beschouwd. In die zin kan er geen sprake zijn van een aansnijding van WUG in functie van inbreiding binnen dit WUG, aangezien het om een afwerking van de bebouwing aan de straatzijde gaat. 

Conform het gemeentelijk Beeldkwaliteitsplan wil de gemeente kwalitatieve projecten ondersteunen welke op een doordachte manier onze resterende ruimte bebouwen, niet conform de vroegere ‘verkavelings-’ logica (doortrekken van type ‘huis in de rij’) maar door het creëren van projecten die ook teruggeven aan de omwonenden. Er wordt terecht door de provincie aangehaald dat dit WUG conform het GRS niet tot de kern behoort, maar dat wil niet zeggen dat hier geen doordachte ruimtelijke projecten verwezenlijkt kunnen worden.

• Onvoldoende aandacht voor de impact op de ruimere omgeving

Volgens het Departement dient meer aandacht te gaan naar de gevolgen voor het leefmilieu en de culturele, economische, esthetische en sociale gevolgen van het project. Zoals eerder aangehaald valt deze site buiten de kern(en) waardoor een verweving van het woonproject met meerdere functies en voorzieningen niet aangewezen lijkt. Wel blijft de zichtbaarheid naar het open groengebied en aandacht voor voetgangers- en fietsverbindingen naar dit gebied een correct aandachtspunt. Daarom wil het college van burgemeester en schepenen herhalen dat binnen de voorwaarden van de gedeeltelijke vrijgave aandacht besteed werd aan het bieden van mogelijkheden rond andere functies dan wonen, maar dat eveneens wordt verwezen naar het behoud van de doorzichtas naar de open groenruimte maar ook de principes van uitwerking binnengebieden waarbinnen ook wordt ingezet op trage wegverbindingen en dergelijke. Het college van burgemeester en schepenen neemt voorliggende opmerking mee richting het verscherpen van de voorwaarden gekoppeld aan de definitieve vaststelling van de gedeeltelijke vrijgave van het WUG Kapelweg.

• Onvoldoende aandacht voor een zuinig ruimtegebruik

Het Departement Omgeving erkent dat hier terecht wordt afgestapt van de meest klassieke vorm van verkaveling en voorziet in een groepering van woonentiteiten. Ze haalt echter ook aan dat de volumes niet compact zijn opgevat, waarbij sprake zou zijn van een conservatieve uitwerking van de woningen (zonder bv. gedeelde faciliteiten of zorgwonen). Het college van burgemeester en schepenen wil aangeven dat bijvoorbeeld zorgwonen niet zomaar opgelegd kan worden binnen een project, waarbij deze functie wel binnen voorliggend project zou mogelijk zijn mits modulaire aanpassingen na uitvoering. Wel dient eveneens gesteld te worden dat het voorzien van rijwoningen op deze plek een compactere woonvorm is dan de klassieke open bebouwing in de straat, waarbij niet verwacht kan worden dat ruimtelijk rendement hier in de hoogte gehaald zou moeten worden. Een bebouwing in de hoogte zou op deze plek dan ook niet interessant zijn i.f.v. de inpassing in het straatbeeld en naar privacy van omwonenden toe.

• Aan te vullen verscherpte watertoets/ wateroverlast

Departement Omgeving haalt terecht aan dat door de aanduiding van de watergevoelige openruimtegebieden door de Vlaamse Regering, kan worden gesteld dat het bewarend beleid in de signaalgebieden niet langer strikt dient te worden aangehouden. De overige bepalingen uit de Omzendbrief inzake richtlijnen voor de toepassing van een klimaatbestendige watertoets en de vrijwaring van het waterbergend vermogen in signaalgebieden dienen te worden nageleefd. Een verscherpte watertoets moet aldus aantonen dat geen nadelige impact zou bestaan op het watersysteem, wat ontbrak binnen de voorlopige vaststelling.

Deze aanbeveling ligt eveneens in lijn met de bezorgdheid van enkele buurtbewoners omtrent de wateroverlast welke vandaag de dag al aanwezig in enkele tuinen grenzend aan het WUG.

Aldus wordt binnen voorliggende definitieve vaststelling van de gedeeltelijke vrijgave van het WUG Kapelweg volgende voorwaarden toegevoegd, in functie van het voeren van een verscherpte watertoets voor voorliggend projectgebied;

1. De hemelwaterverordening alsook het provinciaal beleidskader wateradviezen dienen strikt toegepast te worden binnen voorliggend projectgebied. Daarbij wordt het achterliggend gedachtegoed steeds in acht genomen; regenwater wordt eerst hergebruikt, vervolgens lokaal geïnfiltreerd en enkel als het niet anders kan afgevoerd.
2. Alle regenwater welke op gebouwen en verhardingen binnen het projectgebied valt, wordt binnen dit projectgebied gehouden (via hergebruik en infiltratie).
3. Er worden geen ophogingen van het maaiveld t.o.v. de bestaande situatie toegestaan, buiten noodzakelijke ophogingen i.f.v. toegangen.

• Onduidelijkheid impact op overige WUG

Het Departement Omgeving haalt aan dat de percelen van het woonreservegebied die aangesneden worden, dezelfde ruimtelijke kenmerken als de achterliggende gronden hebben en er ruimtelijk niet van gescheiden zijn. Aangezien de aanpalende percelen niet vervat zitten in het vrijgavebesluit, is het niet duidelijk wat het perspectief is voor de achtergelegen gronden en het zou niet uitgesloten zijn dat het voorstel een hypotheek legt op de latere invulling of herbestemming van de overige delen van het woonreservegebied. Enkele grondeigenaars stellen zich dezelfde vraag.

Zoals eerder aangehaald, wordt het gedeelte dat nu wordt aangesneden conform het GRS niet beschouwd als WUG maar als een afwerking van het woongebied. De rest van het WUG kan inderdaad pas aangesneden worden na (1) een actualisatie van de analyse qua woningbouwprogrammatie en (2) wanneer er geen alternatieve locaties binnen de kernen meer mogelijk zijn qua inbreiding. Indien op lange termijn bijvoorbeeld een ontwikkeling in tweede lijn gericht naar het binnengebied of een inbreiding in de hoogte voorzien zou worden, legt voorliggend project hier geen beperkingen toe op. Het binnengebied blijft via verschillende toegangen toegankelijk.

Conclusie behandeling adviezen en bezwaren

De gemeenteraad neemt de binnen de behandeling van de adviezen en bezwaarschriften aangehaalde aanpassingen mee binnen de definitieve vaststelling van de gedeeltelijke vrijgave van het WUG Kapelweg.