2025_GR_00117 - Zaak van de weg - Wijzigen trage verbinding naar het Emilie Van Praetpark - Weigering

Lokaal bestuur Nijlen heeft op 18 september 2024 een aanvraag om omgevingsvergunning ontvangen. Deze aanvraag handelt over het oprichten van 4 eengezinswoningen

Aanvrager: Angelo Van Olmen namens PROJECT A BV gevestigd te Welvaartstraat 131 te 2590 Berlaar

Ligging: Kessel-Dorp 95, /001, /201, /101, 95B, 95C, 95D, 95E en 95F, 2560 Nijlen, afdeling 3 sectie D nrs. 162P3 en 806A

Het decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017 en latere wijzigingen, in het bijzonder de artikelen 2 en 40.

Artikel 31 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning dat bepaalt dat de gemeenteraad een beslissing over de zaak van de wegen dient te nemen indien de vergunningsaanvraag wegeniswerken omvat waarover de gemeenteraad beslissingsbevoegdheid heeft; dat dergelijk besluit over de zaak van de wegen dient te worden genomen alvorens het vergunningverlenende bestuursorgaan een beslissing neemt over de vergunningsaanvraag.

Artikel 47 van het omgevingsvergunningsbesluit dat stelt dat als de vergunningsaanvraag wegenwerken omvat, waarvoor de gemeenteraad beslissingsbevoegdheid heeft, de gemeenteraad hierover een besluit aanneemt. De gemeenteraad neemt daarbij kennis van de standpunten, opmerkingen en bezwaren die zijn ingediend tijdens het openbaar onderzoek.

De aanvraag dient eerst voorgelegd te worden aan het college, vervolgens aan de gemeenteraad ter goedkeuring van het gewijzigde wegtracé, en wordt dan beslist in het college.

1. Voorwerp van de aanvraag

De voorliggende aanvraag is gelegen langsheen Kessel-Dorp 95 en voorziet in de verdere uitbouw van een trage verbinding tussen Kessel-Dorp en het toekomstige Emilie Van Praetpark. De aanvraag omvat het oprichten van 4 nieuwe gesloten ééngezinswoningen  (GG3), alsook de heraanleg van de trage wegverbinding tussen GG2 en GG3.

Tussen de 5 woningen van GG2 en de woningen van GG3, wordt eenzelfde typologie van doorgangs- en toegangspaden met veel tussenliggende groenaanplanting voorzien net zoals dit wordt voorzien bij het aansluitende geplande Pastoriepark. De materialisatie van deze zone en van de trage verbinding zal volgens de richtlijnen van de gemeente gerealiseerd worden zodat deze afgestemd is met die in het Pastoriepark/Emilie Van Praetpark.

2. Zaak van de weg

In zitting van 17 november 2014 verleende het college van burgemeester en schepenen op het aanpalende perceel een stedenbouwkundige vergunning voor 3 bouwvolumes met in totaal 23 appartementen (residentie 'Vilago'). Als last werd in de stedenbouwkundige vergunning een publieke erfdienstbaarheid van doorgang voor traag verkeer opgelegd. Deze publieke erfdienstbaarheid heeft een breedte van 1,50m breed en loopt verder door naar het voorliggende projectgebied.

In de voorliggende aanvraag wordt de bestaande erfdienstbaarheid die reeds is opgelegd in de vergunning van de naastliggende residentie 'Vilago' als trage verbinding doorgetrokken over het perceel van de voorliggende aanvraag, met mogelijkheid tot verdere aansluiting naar het binnengebied van het toekomstige Emilie Van Praetpark. Aan de voorzijde van het achterste bouwblok van residentie 'Vilago' en enkele meters voor het einde van het karrenspoor, wordt daartoe een opening in de afsluiting tussen de percelen voorzien, waardoor het voet- en fietsverkeer over de originele erfdienstbaarheid tot aan de straat Kessel-Dorp kan voorzien worden. Deze doorgetrokken trage verbinding wordt uitgevoerd in 1 strook betonverharding van 1,5 meter breed bestemd voor fietsers en voetgangers. Voor het overige blijft de projectzone private eigendom.

De voorgestelde doorsteek vormt een functionele fietsverbinding tussen Kessel-Dorp via de naastliggende residentie Vilago naar het binnengebied van het Emilie Van Praetpark en ligt in lijn met de vooropgestelde ruimere visie voor de omgeving. Hierdoor wordt het beleidsthema 'fietser op de eerste plaats' uit het beeldkwaliteitsplan van de gemeente sterk onderstreept, en zet dit voorstel van fietsverbinding mee in om het verplaatsingsgedrag binnen het kerngebied van onze gemeente positief te beïnvloeden.

De gemeenteraad beslist op 5 januari 2021 reeds over de zaak van de weg voor de rest van het projectgebied (Wezemaelpark). Hierbinnen werd de trage verbinding reeds vastgelegd met de nieuwe rooilijn. In beroep werd de omgevingsvergunning voor GG1, GG2 en de omgevingsaanleg door de deputatie verleend, met uitzondering van de gebouwengroep GG3, welke nu afzonderlijk wordt aangevraagd. Eveneens wordt een afwijkende rooilijn in functie van de gewijzigde voorgevelbouwlijn aangevraagd, welke als zaak van de weg beoordeeld dient te worden. Naast de trage weg wordt eveneens de gehele zone tussen de nieuwe rooilijnen langs GG2 en GG3 afgestaan aan de gemeente, in lijn met het toekomstige Emilie Van Praetpark.

3. Openbaar onderzoek

Het dossier werd aan een openbaar onderzoek onderworpen van 28 oktober 2024 tot 26 november 2024 en er werden 4 bezwaarschriften ingediend. De bezwaarelementen die in de bezwaarschriften worden aangehaald handelen over volgende thema's: incorrecte uithanging affiche openbaar onderzoek, beoordeling gemeente van voorgaande omgevingsvergunningsaanvraag (OMV_2020098182), geen voldoende brede weg tot aan GG3 aanwezig, ruimtegebruik en bouwdichtheid, bestaand en nieuw in te richten groen, visueel en privacy, niet gelegen aan voldoende uitgeruste weg en voldoet niet aan basisnormen voor preventie en zaak der wegen.

De gemeenteraad is bevoegd voor de behandeling van de bezwaarschriften althans voor wat betreft de aspecten die betrekking hebben op de zaak van de weg (geen voldoende brede weg tot aan GG3 aanwezig, bestaand en nieuw in te richten groen, niet gelegen aan voldoende uitgeruste weg en voldoet niet aan basisnormen voor preventie en zaak der wegen.

Bezwaarelement 3: Geen voldoende brede weg tot aan GG3 aanwezig

• Samenvatting van het bezwaarelement
  1. De bezwaarindieners halen aan dat enkel te voet tot aan het gebouw GG3 geraakt kan worden. Met de wagen zou men enkel tot aan GG2 kunnen geraken.
  2. De bezwaarindieners verwijzen naar de zaak van de weg en/of het rooilijnplan voor het Emilie Van Praetpark welke door de Vlaamse regering werd afgekeurd, waardoor voorliggende aanvraag niet goedgekeurd kan worden. Er moet nog een beslissing in graad van beroep genomen worden door de Raad voor Vergunningsbetwisting en de Raad van Staten. Zolang hieromtrent nog geen beslissing werd genomen, kan geen omgevingsvergunning afgeleverd worden.
  3. De bezwaarindieners halen aan dat het gebruik van de Zagerijstraat i.f.v werfverkeer geen optie is, er is ook geen weg die aansluit op de Zagerijstraat om deze zone te bereiken i.f.v werfverkeer. De Zagerijstraat zou een private weg omvatten waar enkel erfdienstbaarheid naar eigenaars van achterliggende aangrenzende percelen zou gelden. Zo zouden de bewoners van de Zagerijstraat nr. 5 slechts verplicht zijn de ‘rijwegenis’ ten dienste te stellen van de drie loten in Oostelijke richting.
• Behandeling van het bezwaarelement
  1. Gemotoriseerd verkeer kan inderdaad tot aan gebouwengroep GG2 geraken, waarna een pad van 1,50m doorloopt naar de toegangen van de woningen van GG2 en GG3. Afvalophaling gebeurd aan Kessel-Dorp. In functie van werfverkeer of verhuiswagens zal een tijdelijke werfinrichting nodig zijn binnen het projectgebied. De werfafhandeling kan echter niet binnen de omgevingsvergunningsprocedure behandeld worden, en dient nauwgezet opgevolgd te worden vanuit de dienst vergunningen van de gemeente.
  2. Binnen voorliggende aanvraag wordt rekening gehouden met het feit dat geen definitief goedgekeurde zaak van de weg of rooilijnplan aanwezig is voor het Emilie Van Praetpark. Er wordt een grondafstand voorzien ten behoeve van de gemeente i.f.v. een nieuwe zaak van de weg (te beslissen door de gemeenteraad), met ontsluiting via het Wezemaelpark of voorgaand uitgevoerde project. Een nieuwe zaak van de weg kan in principe behandeld worden parallel aan de lopende beroepsprocedures voor het Emilie van Praetpark. Echter werd in het verleden binnen de voorgaande omgevingsvergunning (OMV_2020098182) reeds geoordeeld dat voorliggende gebouwengroep GG3 gemeenschappelijk binnen het geheel aan het Emilie Van Praetpark bekeken diende te worden. Projecten binnen en rond dit Emilie Van Praetpark dienen op schaal van dit park bekeken te worden, voornamelijk op vlak van mobiliteit en brandveiligheid.
  3. Het al dan niet private of publieke karakter van de Zagerijstraat heeft geen impact op voorliggende stedenbouwkundige aanvraag. Een ontsluiting voor werfverkeer is echter niet realistisch langs Kessel-Dorp, gezien de beperkte ruimte tussen het gebouw GG2 en de rechter perceelsgrens. De werfafhandeling kan echter niet binnen de omgevingsvergunningsprocedure behandeld worden, en dient nauwgezet opgevolgd te worden vanuit de dienst vergunningen van de gemeente.
• Conclusie

De bovenstaande bezwaarelementen worden gedeeltelijk weerhouden. Zoals binnen de voorgaande omgevingsvergunning (OMV_2020098182) reeds geoordeeld werd, dient de voorliggende gebouwengroep GG3 gemeenschappelijk binnen het geheel aan het Emilie Van Praetpark bekeken te worden. Projecten binnen en rond dit Emilie Van Praetpark dienen op schaal van dit park bekeken te worden, voornamelijk op vlak van mobiliteit en brandveiligheid.

Bezwaarelement 5: Bestaand en nieuw in te richten groen

• Samenvatting van het bezwaarelement
  1. De bezwaarindieners halen aan dat bij de schrapping van GG in de vorige aanvraag (OMV_2020098182), werd gesteld dat deze zone als ‘groenzone’ zou worden ingericht. Echter is deze zone nu overwoekerd met woekersoorten. Men vreest voor een gelijkaardig achterblijven van onderhoud voor de gemeenschappelijke groenzone die wordt ingetekend aan de rechterzijde van de voorziene woningen.
  2. Men vreest voor het sneuvelen van de aanwezige populier in de projectzone. Cf. het advies van een boomspecialist zou de afstand van de bomen tot verharding in functie van de nieuw te bouwen woningen op zijn minst 2 meter moeten bedragen. Tijdens de uitvoering van vorig vergund project werden takken en stammen beschadigd en gesnoeid in functie van het bouwen van de woningen. Met de afstand tot verharding werd eveneens totaal geen rekening gehouden.
• Behandeling van het bezwaarelement
  1. De aanleg van de groenzone dient voldoende kwalitatief te gebeuren cf. enige afgeleverde vergunning. Het beheer van de groenzone buiten publiek domein valt vervolgens onder de VME, waarbij enig burengeschil een burgerrechtelijke kwestie omvat welke aldus niet stedenbouwkundig opgevolgd kan worden.
  2. De aanwezige populier omvat inderdaad een aandachtspunt naar uitvoering van de werken toe. Uit toegevoegde beelden blijkt de situatie van de bestaande bomen nabij de nieuwbouwwoningen en – verhardingen precair. Er kunnen voorwaarden i.f.v boombeschermingsmaatregelen bij uitvoering opgelegd worden.
• Conclusie 

De bovenstaande bezwaarelementen worden gedeeltelijk weerhouden. Er kunnen voorwaarden i.f.v boombeschermingsmaatregelen bij uitvoering opgelegd worden.

Bezwaarelement 7: Niet gelegen aan voldoende uitgeruste weg en voldoet niet aan basisnormen voor preventie

• Samenvatting van het bezwaarelement
  1. De bezwaarindieners halen aan dat, ongeacht de hoogte van de gevel, de brandweer ten minste in 1 punt een gevel moet kunnen bereiken die op herkenbare plaatsen toegang geeft tot iedere bouwlaag. Daartoe moeten de voertuigen beschikken over een toegangsmogelijkheid en een opstelplaats, welke niet aanwezig is voor GG3 en binnen voorgaande omgevingsvergunning reeds werd opgemerkt door de brandweer.
     • Ofwel op de berijdbare rijweg van de openbare weg;
     • Ofwel op een bijzondere toegangsweg vanaf de berijdbare rijweg van de openbare weg en die de volgende karakteristieken vertoont:
       • Minimale vrije breedte: 4 m;
       • Minimale draaistraal: 11 m aan de binnenkant en 15 m aan de buitenkant;
       • Minimale vrije hoogte: 4 m
       • Maximale helling: 6%
       • Draagvermogen: derwijze dat de voertuigen, zonder verzinken, met een maximale asbelasting van 13t er kunnen rijden en stilstaan, zelfs wanneer ze het terrein vervormen.
  2. Het gebouw dient te liggen aan een voldoende uitgeruste weg, welke reeds aanwezig moet zijn op het ogenblik van de aanvraag. De RvVb zou hebben geoordeeld dat “de intentie van de gemeente om tot uitrusting van de weg over te gaan” aangeeft dat er op het moment van de aanvraag geen sprake was van een voldoende uitgeruste weg. Bovendien moet de weg voldoen aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente (zie voor dit punt desgevallend ook de parlementaire voorbereiding in het kader van artikel 4.3.5 VCRO: Parl.St. Vl.Parl., 2008-2009, stuk 2011/1, p. 131 e.v.). We kunnen dus besluiten dat een fiets- of voetweg geen voldoende uitgeruste weg is. “GG3” bevindt zich op een eigen kadastraal perceel dat geen aansluiting kent met een voldoende uitgeruste weg en waarbij de vergunningsaanvrager enkel in een weg voorziet die te voet of met de fiets kan worden bereikt.
  3. Er is enkel een doorgang voor voetgangers en fietsers langs GG2 naar GG3 voorzien, waarlangs prioritaire voertuigen geen doorgang kunnen krijgen.
• Behandeling van het bezwaarelement
  1. Er wordt inderdaad slechts een toegangsweg voor voetgangers en fietsers van 1,50m breed voorzien tot aan GG3. De aanwezige bomen maken het passeren van voertuigen langsheen GG2 onmogelijk. Hier is tussen gebouwengroep GG2 en de rechter perceelsgrens een breedte van 5-6m aanwezig cf. het inplantingsplan, waarbinnen eveneens een waardevolle loofboom met een zekere omtrek ingepland staat. Cf. het voorwaardelijk gunstige advies van de brandweerzone Rivierenland, wordt onder andere volgende voorwaarde opgelegd;
     • Daartoe moeten de voertuigen beschikken over een toegangsmogelijkheid en een opstelplaats:
       • ofwel op de berijdbare rijweg van de openbare weg;
       • ofwel op een bijzondere toegangsweg vanaf de berijdbare rijweg van de openbare weg en die de volgende karakteristieken vertoont:
         1. minimale vrije breedte: 4 m;
         2. minimale draaicirkel met draaistraal 11 m (aan de binnenkant) en 15 m (aan de buitenkant);
         3. minimale vrije hoogte: 4 m;
         4. maximale helling: 6 %;
         5. draagvermogen: derwijze dat voertuigen, zonder verzinken, met een maximale asbelasting van 13t er kunnen rijden en stilstaan, zelfs wanneer ze het terrein vervormen.

Op basis van de aanwezige doorgangsbreedte langs GG2, het ontbreken van enige doorrijd-mogelijkheden, de beperkt mogelijke draaicirkel en de aanwezigheid van waardevolle bomen en gewassen, kan niet voldaan worden aan deze voorwaarde en aldus het advies van de brandweerzone Rivierenland.

2. Voor voorliggend projectgebied zijn geen voorschriften voorhanden welke een voldoende uitgeruste weg definiëren, waardoor wordt teruggevallen op de definitie uit de VCRO; Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. Vandaag is er reeds een pad naar de voordeuren van de GG2 aanwezig in voldoende duurzame materialen en met een elektriciteitsnet. Dit pad zou verlegd worden tussen GG2 en GG3. Cf. artikel 4.3.5. § 3 van de VCRO moet deze niet noodzakelijk al bestaan voor de aanvraag; ‘In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen de wegenis aanbesteedt of de wegenis aangelegd wordt door of in opdracht van de overheid, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend en de nodige financiële waarborgen voorzien zijn.’ Aldus wordt de heraanleg van de toegangsweg voorzien, en eveneens afgestaan aan de gemeente. Daarnaast kan gesteld worden dat gebouwengroep GG3 via de trage wegverbinding verbonden wordt aan de parkeercluster en vervolgens aan de voldoende uitgeruste weg van Kessel-Dorp.

3. Zie eerste behandelingspunt. Op basis van de aanwezige doorgangsbreedte langs GG2, het ontbreken van enige doorrijd-mogelijkheden, de beperkt mogelijke draaicirkel en de aanwezigheid van waardevolle bomen en gewassen, kan niet voldaan worden aan deze voorwaarde en aldus het advies van de brandweerzone Rivierenland. 

• Conclusie

Aan de bovenstaande bezwaarelementen wordt gevolg gegeven. Er is geen sprake van een brandweg i.f.v. de brandveiligheid voor GG3. Op basis van de aanwezige doorgangsbreedte langs GG2, het ontbreken van enige doorrijd-mogelijkheden, de beperkt mogelijke draaicirkel en de aanwezigheid van waardevolle bomen en gewassen, kan niet voldaan worden aan deze voorwaarde en aldus het advies van de brandweerzone Rivierenland.

Bezwaarelement 8: Zaak der wegen

• Samenvatting van het bezwaarelement
  1. De bezwaarindieners merken op dat binnen de beschrijvende nota de vergunningsaanvrager vraagt om de goedkeuring van een nieuwe rooilijn. De bezwaarindieners stellen zich de volgende vragen;
     • Is de aanvraag voor de nieuwe rooilijn al gebeurd?
     • Wanneer is de nieuwe zaak der wegen aangevraagd?
     • Waar kunnen we de beslissing i.v.m. de aanvraag terugvinden?
  2. De bezwaarindieners stellen zich ook de vraag van het nut van deze wijziging van de reeds goedgekeurd rooilijnplan. Een ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer langs GG1 en GG2 blijft onmogelijk.
• Behandeling van het bezwaarelement
  1. Bij de omgevingsvergunningsaanvraag wordt de grondafstand i.f.v de nieuwe rooilijn aangevraagd. De aanleg, de wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg kan ook in een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen of een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden opgenomen worden, voor zover die wijziging past in het kader van de realisatie van de bestemming van de gronden (artikel 12 § 2 lid 1 Decreet gemeentewegen).
  2. Van zodra de omgevingsvergunningsaanvraag de aanleg, de verplaatsing, de wijziging of de opheffing van een gemeenteweg omvat, dient de gemeenteraad zich uit te spreken over dit onderdeel, vooraleer de bevoegde overheid kan beslissen over de omgevingsvergunningsaanvraag. 
  3. Er wordt een wijziging van de rooilijn aangevraagd, gezien de afwijkende voorgevelbouwlijn t.o.v. de voorgaande goedgekeurde rooilijn (alsook de in beroep hangende rooilijn voor het Emilie Van Praetpark). 
• Conclusie

De bovenstaande bezwaarelementen worden niet weerhouden aangezien deze eerder vragen dan bezwaarelementen betreffen, waarop binnen de behandeling antwoorden gegeven worden.

4. Conclusie openbaar onderzoek

Op basis van de behandeling van de ingediende bezwaarelementen en de aangeleverde adviezen binnen het openbaar onderzoek, dient geconcludeerd te worden dat de voorliggende zaak van de weg niet goedgekeurd kan worden omwille van volgende aandachtspunten;

• Zoals binnen de voorgaande omgevingsvergunning (OMV_2020098182) reeds geoordeeld werd, dient de voorliggende gebouwengroep GG3 gemeenschappelijk binnen het geheel aan het Emilie Van Praetpark bekeken te worden. Projecten binnen en rond dit Emilie Van Praetpark dienen op schaal van dit park bekeken te worden, voornamelijk op vlak van mobiliteit en brandveiligheid.
• Er is geen sprake van een brandweg i.f.v. de brandveiligheid voor GG3. Op basis van de aanwezige doorgangsbreedte langs GG2, het ontbreken van enige doorrijd-mogelijkheden, de beperkt mogelijke draaicirkel en de aanwezigheid van waardevolle bomen en gewassen, kan niet voldaan worden aan deze voorwaarde en aldus het advies van de brandweerzone Rivierenland.